что ждет ипотеку в 2022
Льготную ипотеку продлили. Что будет с ценами и спросом на новостройки
Аналитики и девелоперы рассказали «РБК-Недвижимости», как продление льготной ипотеки в новом виде повлияет на спрос и цены на рынке новостроек.
Новые параметры льготной ипотеки
Льготная ипотека:
Семейная ипотека:
Льготная ипотека станет недоступной
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики и девелоперы отмечают, что новые условия программы практически сделали ее недоступной для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и других городов, где стоимость квадратного метра заметно выше, чем в среднем по стране. По их прогнозу, это приведет к снижению спроса на первичном рынке в таких городах.
Уменьшение суммы возможного кредита по льготной программе для Москвы и области может способствовать стабилизации цен на рынке недвижимости и, возможно, даже небольшому снижению, считает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова. «В феврале — мае этого года более 70% сделок на рынке были ипотечными. Сокращение числа первичных обращений к продавцам новостроек вкупе с наметившейся тенденцией по росту объема нового предложения должно привести к замедлению роста цен», — прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Сейчас девелоперы стараются вывести максимальный объем предложения по пока еще действующим условиям, а далее займут выжидательную позицию, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. Рост цен, пусть и не столь значительный, как в прошлом году, не приостановится — строительные материалы продолжают дорожать, а дефицит рабочих на объектах сохраняется, объясняет она.
Большого влияния госпрограмма в ее новом виде на столичный рынок уже не окажет — спрос успокоится после 1 июля, цены перестанут ажиотажно расти, и только сокращающийся объем предложения будет оказывать поддержку ценам, отмечает генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков. По его мнению, расширение семейной ипотеки окажет большее влияние на рынок новостроек, чем продление льготной ипотеки.
«По семейной ипотеке сумма для Москвы составит уже до 12 млн руб., и это позволит частично нивелировать эффект фактического отказа от льготной ипотеки в столице — сейчас в некоторых проектах массового сегмента до 25% сделок приходится именно на такие семьи. Власти ищут баланс между поддержкой девелоперов и сдерживанием роста цен, и есть все предпосылки для его установления», — говорит Денис Бобков.
По мнению руководителя центра новостроек компании «Этажи» Сергея Зайцева, продление льготной ипотеки в скорректированном виде вполне подходит для адаптационного периода и поддержания спроса. Эта программа поддержит спрос в городах с доступными ценами на жилье и смягчит шок, который возник бы из-за резкой отмены льготной ипотеки на крупных рынках, поясняет он. Однако, считает эксперт, необходимо усиливать меры по наращиванию предложения новостроек — иначе подогретый спрос и рост стоимости стройматериалов могут привести к дальнейшему и более быстрому подорожанию жилья.
«Можно сказать, что программу субсидирования ипотеки не продлили, а переформатировали», — говорит гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, для которых фактически старые условия льготной ипотеки продолжат действовать, составляют примерно две трети покупателей нового жилья в Москве и Петербурге, оценивает он. В связи с этим спрос будет снижаться плавно — уйдут покупатели без маленьких детей, а также инвесторы, но основное ядро покупательской аудитории сохранится.
По оценке Алексея Попова из ЦИАН, для экономики в целом принято максимально разумное решение — не отменять льготную ипотеку целиком и полностью, усилить адресный характер программы, не заниматься делением регионов на две группы по весьма спорным критериям. Обнародование решения «за три недели до конца текущей программы» не позволило реализоваться волне панических покупок, резких повышений цен, иных панических действий и т. д., считает эксперт.
Не исключено, что в качестве реакции на пересмотр параметров госпрограммы девелоперы начнут запускать для поддержания спроса на новостройки и собственные субсидированные программы, говорят опрошенные эксперты. Наличие таких планов «РБК-Недвижимости» подтвердили в девелоперской компании MR Group — представители застройщика отметили, что ведут переговоры с банками-партнерами.
Льготная ипотека в цифрах
Выдача первых кредитов в рамках программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5% началась 20 апреля 2020 года. С тех пор, по данным «Дом.РФ» (оператор программы), банками получено 1,6 млн заявок, 1,05 млн из них одобрены. С учетом того, что граждане получают одобрения, как правило, одновременно в двух-трех банках, выдачу по состоянию на конец мая можно оценить в свыше 500 тыс. кредитов на 1,5 трлн руб.
ЦБ против продления льготной ипотеки из-за риска роста цен на недвижимость
Банк России предлагает не продлевать льготную ипотеку по ставке 7% после ее окончания в июле 2022 г., заявила журналистам председатель Банка России Эльвира Набиуллина в кулуарах 13-го Инвестиционного форума «ВТБ капитала» «Россия зовет!». По ее словам, сейчас действует ряд других, более адресных программ, которые работают и как раз направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах и группах населения, где это необходимо.
«Широкомасштабное продление ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья для людей», – считает Набиуллина. Она ранее отмечала, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 по 2020 г. стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии – на 39%.
После достаточно сильного изменения параметров госпрограммы все ждали резкого падения выдач, отметила глава Банка России. Но этого не происходит: в октябре, по предварительным данным ЦБ, ипотека стала единственным сегментом кредитования граждан, темпы роста которого ускорились на 2,3% после 2,1% в сентябре и 1,8% в августе. Основной вклад в увеличение темпов роста внесли основные госпрограммы поддержки – семейная и льготная ипотека под 7%, на каждую из которых пришлось по 40 млрд руб. в месяц. В октябре банки выдали ипотечных кредитов на 507 млрд руб., следует из данных Frank RG.
Правительство запустило госпрограмму льготной ипотеки на новостройки в апреле 2020 г. по ставке 6,5%. Предполагалось завершить программу 1 ноября того же года, но ее сначала продлили на год – до 1 июля 2021 г., а затем еще раз до 1 июля 2022 г. с другими условиями: ставка выросла с 6,5 до 7%, предельная сумма кредита снизилась до 3 млн руб. По последним данным Дом.РФ, банки уже выдали кредитов на 1,94 трлн руб. (при лимите в 2,4 трлн руб.) по льготной ипотеке под 7% с момента запуска программы.
В России помимо льготной ипотеки по ставке 7% действуют еще три госпрограммы: семейная по ставке 6%, дальневосточная под 2% и сельская – от 0,1 до 3% годовых.
По итогам года рост выдач ипотеки может быть около 27%, заметила Набиуллина, отметив, что это очень высокие темпы роста, гораздо выше того, как растут номинальные зарплаты и доходы населения. «Все-таки рост ипотеки для того, чтоб он был сбалансированным и устойчивым, должен соизмеряться с ростом доходов населения», – считает глава ЦБ. В III квартале этого года реальные располагаемые денежные доходы (за вычетом инфляции и обязательных платежей) россиян выросли на 8,1% по сравнению с тем же кварталом 2020 г., отчитался Росстат в конце октября. За девять месяцев 2021 г. они выросли на 4,1% к тому же периоду год назад.
Ранее ВТБ предложил продлить программу льготной ипотеки под 7% после июля 2022 г., расширив ее на социальные категории населения и жителей моногородов. Об этом заявил зампред правления госбанка Анатолий Печатников в рамках форума «Россия зовет!». Печатников считает, что по окончании госпрограммы средняя ставка на рынке может резко вырасти. ВТБ «считает принципиально важным» заранее проработать новые условия программы льготной ипотеки и перезапустить ее следующим летом: «В дальнейшем нужно перейти на новый уровень ее развития с фокусом на учителей, врачей, представителей других социально значимых профессий и жителей моногородов, чтобы они не столкнулись с трудностями при приобретении нового жилья из-за роста стоимости кредитов».
По данным Дом.РФ на 21 ноября, средневзвешенная ставка по ипотеке среди 15 крупнейших банков 8,88% (на новостройки) и 9,27% (на вторичное жилье). С весны, когда ЦБ начал цикл увеличения ключевой ставки, ипотека на новое жилье подорожала на 1,03 п. п., на вторичное – на 1,2 п. п. При этом по льготной программе под 7% банки все еще удерживают низкие ставки даже после изменения условий программы – 5,97% годовых.
Банки повышают проценты по ипотеке. Стоит ли покупать жилье сейчас
Почему выросли ипотечные ставки
Основной причиной повышения ставок по ипотеке стало ужесточение денежно-кредитной политики государства. Она, в свою очередь, призвана противодействовать разгоняющейся инфляции, которая по итогам октября 2021 года составила 8,13% в годовом выражении (данные Министерства экономики). Глава Центробанка Эльвира Набиуллина на заседании комитета Госдумы по финансовым рынкам 15 ноября 2021 года предупредила, что ключевая ставка будет повышаться и далее, а ее снижения до 5–6% не стоит ожидать ранее середины 2023 года.
«ЦБ обязательно должен вмешаться, чтобы предотвратить рост инфляции. Именно поэтому мы повысили ставку на последнем заседании до 7,5% и, возможно, будем рассматривать необходимость дальнейшего повышения на ближайших заседаниях», — заявила Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме.
ЦБ РФ прогнозирует, что инфляция вернется к целевому уровню в 4% не раньше середины 2023 года, а следующие 1,5 года пройдут в условиях высоких инфляционных рисков.
Банк России шесть раз повышал ключевую ставку в течение года: в сумме с марта она выросла на 3,25 п.п. Последнее решение регулятор принял 22 октября, повысив ставку сразу на 0,75 п.п., до 7,5%. Следующее заседание ЦБ РФ, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 17 декабря 2021 года.
Повышение ключевой ставки в конце октября до 7,5% ожидаемо привело к росту ставок по кредитным продуктам, в том числе по ипотечным. Сбербанк, который выдает каждую вторую ипотеку в стране, повысил базовые ставки по ипотеке на покупку квартир в новостройках до 8,8%, а на вторичное жилье — до 9,1%. Вслед за ним о грядущем увеличении ставок до 9% для новостроек и готового жилья с 22 ноября заявил ВТБ — второй по сумме выдаваемых ипотек игрок рынка. С 22 октября, с момента последнего заседания ЦБ РФ, ставки по ипотеке уже повысили девять кредитных организаций из топ-15, на который приходится самый большой объем выдачи ипотек в денежном выражении.
По данным «Дом.РФ», в январе 2021-го ипотечные ставки на новостройки и на вторичном рынке были на уровне 7,90% и 8,13% соответственно. Ставки перешли к росту в марте, когда Банк России начал ужесточать кредитно-денежную политику. На 7 ноября среди топ-15 ипотечных банков средневзвешенная ставка на новостройки составляла 8,64%, на вторичном рынке — 8,83%. По данным «ЦИАН.Аналитика», средневзвешенная процентная ставка по ипотеке на 14 ноября составляет 8,9% (ставка рассчитана на основе предложений восьми банков — партнеров ЦИАН, все они входят в топ-15 игроков ипотечного рынка).
Очередное повышение ключевой ставки вызвал новый раунд роста ставок по кредитам.
Упадут ли цены на жилье из-за роста ставок на ипотеку
Снижение цен на российском рынке жилья в прошлом наблюдалось только во время тяжелых кризисов — после макроэкономических и геополитических событий 1998, 2008 и 2014 годов. В текущей ситуации моментального падения цен вследствие повышения ключевой ставки ждать не стоит. Большинство экспертов склоняются к мысли, что максимум, на что может рассчитывать потенциальный покупатель жилья сейчас, это на стагнацию (замедление темпа роста) цен.
На рынке новостроек остаются фундаментальные причины, не позволяющие квадратному метру дешеветь, убежден руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов. «Это и эскроу-счета (при проектном финансировании у застройщиков нет стимулов продавать лоты на котловане по шоково низким ценам), и рост цен на строительные материалы и рабочую силу. Сейчас есть отдельные сегменты рынка и локации, которые показывают снижение средних цен предложения на 0,5–1% на протяжении месяца, но к словосочетанию «жилье дешевеет» это не имеет отношения», — отметил эксперт.
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает, что продавцам на фоне сжатого спроса придется идти на чуть большие уступки покупателям.
«Уже летом почти половина потенциальных заемщиков отказывалась от кредитов, понимая, что не потянет ежемесячный платеж. Сейчас таких кейсов станет еще больше, а продавцам придется смириться с тем, что рынок окончательно превратится в рынок покупателя, и снижать цены в объявлениях с готовностью падать еще ниже в процессе торга. Как результат цена продажи может быть ниже на 3–7% от того, за сколько квартира была изначально выставлена», — отметил эксперт.
На рынке новостроек до конца 2021 года цены вряд ли упадут существенно, даже несмотря на снижение спроса. «В целом рост ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе поспособствует замедлению цен на жилье, но нельзя сказать, что из-за этого расценки на новостройки обвалятся. Скорее всего, эти явления мы увидим на рынке в начале 2022 года», — говорит совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин.
На вторичном рынке, где значительную долю занимают физические лица, есть еще один фактор, который препятствует снижению цен: желание продавцов продать жилье подороже, и оно пока не ослабло. Движение цен вниз может пойти только тогда, когда продавцы поймут, что спрос существенно упал.
«Рынок вторичного жилья — это множество собственников, и даже с учетом роста ставок по кредиту, чтобы снизилась цена, должно пройти время. Цена объекта снижается, если долго нет звонков по рекламе, нет просмотров. Особенно, если мы говорим о физических лицах, которые самостоятельно выставляют объекты на открытых площадках. Рынок реагирует медленно. Должно пройти время, чтобы продавцы заметили отсутствие спроса», — рассуждает главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
Стоит ли покупать жилье в ипотеку сейчас
Согласно опросам ВЦИОМ и «Дом.РФ», в конце 2020 года 50% россиян считало покупку жилья наиболее надежным способом вложения и сохранения средств. При этом 28% рассматривают жилье в качестве инструмента инвестиций, намереваясь сдавать его в аренду, а 2% хотят его перепродать, получив таким образом прибыль. Большинство респондентов (66%) полагают, что покупка недвижимости — более выгодный способ вложения средств, чем банковский вклад. 58% опрошенных считают вложения в недвижимость не менее надежным, чем депозиты.
Есть ли смысл покупать квартиру в ипотеку в надежде, что даже с учетом переплаты ее стоимость через 10–20 лет обгонит инфляцию и принесет владельцу прибыль? Эксперты, опрошенные «РБК Инвестициями», разошлись во мнениях и объяснили, почему сомневаются в таком способе инвестирования.
«На бумаге любые расчеты на 10–20 лет будут свидетельствовать о том, что брать ипотеку выгоднее, чем копить деньги на покупку квартиры без привлечения банковского финансирования, — отмечает Алексей Попов. — Рост цен на жилье на длинных отрезках в России опережает инфляцию. И в большинстве случаев даже по сегодняшним ставкам и дальше будет ее опережать даже с учетом переплаты на обслуживание кредита. Правда, в таких моделях не учитывают затраты на обустройство и содержание жилья. Сложно спрогнозировать и то, как будет выглядеть российский рынок недвижимости в 2030–2040-х годах. С развитием удаленной занятости, сервисов по доставке товаров и услуг классические факторы ценообразования (транспортная доступность центров городов, близость к физическим объектам городской инфраструктуры) могут серьезно поменяться».
Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский считает нелогичным ожидать, что квартира в ипотеку оставит покупателя в плюсе на любом временном горизонте. «Во-первых, занимая деньги у банка на 10–20 лет по текущим ставкам, отдать придется в два раза больше. Во-вторых, «грязная» доходность квартир в Москве — 3,7% годовых. «Чистая» — около или ниже нуля. Поэтому если жилье берется не под перепродажу или посуточную аренду, то речи о том, чтобы нивелировать инфляцию, идти не может».
Ставки по ипотеке в России слишком высоки и в долгосрочной перспективе, скорее всего, все равно будут опережать темпы роста цен на жилье, говорит Владимир Щекин и приводит пример расчета: «Если инвестор сейчас приобретает квартиру за ₽10 млн (берет в ипотеку ₽8 млн под 8,8% годовых), то за десять лет он в виде процентов выплатит банку ₽4,1 млн, а за 20 лет — ₽9 млн. То есть фактически при текущих ставках по ипотеке в перспективе десяти лет покупатель приобретает квартиру не за ₽10 млн, а за ₽14,1 млн, а в 20-летнем периоде — за ₽19 млн.
Чтобы инвестор мог выйти в ноль, квартира в эти сроки должна подорожать на 41% и 90% соответственно. Такой сценарий, конечно, не исключен, но делать столь рискованную и бесприбыльную инвестицию никто не будет. Правда, если инвестор сдаст квартиру в аренду по ставке, превышающей ежемесячный платеж по ипотеке, то тогда он выйдет в плюс и заработает».
Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка обращает внимание, что в текущих условиях неопределенности планировать на столь значительный горизонт крайне затруднительно — спрогнозировать инфляцию через десять лет де-факто невозможно.
Екатерина Бережнова обращает внимание на то, что прогноз по рынку должен учитывать многие факторы: спрос и предложение, государственное регулирование, геополитическую ситуацию, курс валют, ситуацию на фондовом рынке, ипотечные ставки, которые тоже подвержены госрегулированию. Но отмечает, что, предусмотрев все, в недвижимости сложно прогнозировать даже на ближайшие полгода: «Как можно говорить о горизонте в 10–20 лет, если у нас на глазах, весной 2020 года, с наступлением пандемии все вдруг перевернулось с ног на голову. Никто не прогнозировал такого роста цен, не было таких прецедентов».
Председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев уверен, что на длинном горизонте — 10–20 лет — стоимость недвижимости гарантированно обгоняет рост инфляции.
«Недвижимость — инвестиция для долгосрочных инвесторов, которая позволяет сохранить и преумножить капитал. Использование ипотечных кредитов, безусловно, помогает таким инвесторам. Кредит — это как рычаг, который используется для поднятия тяжелого веса. При тех низких ставках, которые были до повышения, это особенно заметно. Например, стало понятно, что выгоднее покупать жилье, чем арендовать его», — отметил эксперт.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Греф высказался за продление льготной ипотеки на новостройки
Глава Сбербанка Герман Греф считает возможным продление ипотечной госпрограммы на покупку первичного жилья после 1 июля 2022 года. Об этом сообщает «РИА Новости».
«В каком-то виде, может быть, не 100%, но для определенных категорий людей, может быть, для определенных регионов такую программу вполне можно было бы сохранить», — заявил Греф, отвечая на вопросы журналистов.
По словам главы Сбербанка, льготная ипотека дала «очень хорошие эффекты». Греф отметил, что из-за роста ключевой ставки ЦБ программа стала обходиться государству дороже, но в случае снижения ключевой она снова будет «очень выгодна для государства».
Похожую позицию 30 ноября выразил заместитель президента — председателя правления банка ВТБ Анатолий Печатников. По его мнению, льготную ипотеку можно продлить после 1 июля 2022 года для льготных категорий граждан и для жителей моногородов.
Глава Центробанка Эльвира Набиуллина недавно высказывалась против продления ипотечной госпрограммы. По мнению Набиуллиной, спрос на жилищные кредиты могут поддержать другие программы.
Льготная ипотека на новостройки была запущена весной 2020 года как антикризисная мера поддержки строительной отрасли. Ее продлевали дважды: в ноябре 2020 года и с 1 июля 2021-го, во второй раз — с серьезными изменениями основных параметров. Ставка по программе с 1 июля повышена с 6,5% до 7% годовых, лимит по кредиту сокращен для всех регионов до 3 млн руб. Раньше он составлял 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти и 6 млн руб. для остальных регионов. Сейчас программа ограничена 1 июля 2022 года.
На вчерашнем правительственном совещании премьер-министр Михаил Мишустин отметил, что льготные ипотечные программы, включая ипотеку на новостройки, помогли к 1 ноября выполнить годовой план по улучшению жилищных условий в России больше чем на на 90%. «Необходимо внимательно следить за изменением условий работы в сфере жилищного кредитования и вовремя реагировать на различные факторы, в том числе на изменение ставок по займам. Если до конца года они будут расти, в следующие три года придется дополнительно потратить миллиарды рублей», — добавил премьер-министр.
Недавно аналитики Центробанка выразили озабоченность темпами распространения ипотеки в России. По их оценке, потенциальный спрос на ипотеку в стране заметно сократился в последние месяцы. После 2025 года жилищными кредитами будут интересоваться не более 500 тыс. семей в год, прогнозируют в ЦБ. Это может привести к переизбытку предложения новостроек в стране.
Источники сообщили о возможном продлении льготной ипотеки, но с новыми условиями
Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке до 6,5% годовых заработала в середине апреля 2020 года и должна была завершиться 1 ноября. Впоследствии она была продлена до 1 июля 2021 года, что привело к росту цен на недвижимость в ряде регионов на фоне повышенного спроса на жилье. Всю весну правительство обсуждало вопрос продления программы.
Несколько источников на финансовом рынке рассказали «Интерфаксу», что вопрос о продлении программы обсуждался на совещании у президента с членами правительства в конце мая.
Другой источник рассказал, что также обсуждается расширение программы семейной ипотеки, ставка по которой составляет 6% годовых. Сейчас право на участие в этой программе имеют семьи, в которых после 2018 года родился второй или третий ребенок. Программа может быть расширена на семьи с одним ребенком. Тем семьям, у которых уже есть ипотека, будет предоставлена возможность рефинансировать ссуду в рамках программы семейной ипотеки.
Программы льготного ипотечного кредитования позволили поддержать спрос на ипотеку и жилье во время острой фазы пандемии. Однако стимулирование ипотечного кредитования без соразмерного роста жилищного строительства способствовало росту цен на недвижимость, указывал ЦБ. По данным Росстата на 1 апреля 2021 года, цены на первичном рынке жилья в годовом выражении выросли на 17,6%, на вторичном – на 13,6%. В отдельных регионах рост цен достиг 20-30% в условиях снижения реальных доходов населения. Это привело к тому, что доступность жилья в ипотеку для населения практически не изменилась несмотря на существенное снижение ставок по ипотечным кредитам с начала пандемии (с 8,7 до 7,3%).
Программу льготной ипотеки ЦБ предлагал продлить, но не на год, а на полгода (до конца 2021 года), и только в ограниченном количестве регионов, где ее реализация не привела к разгону цен на жилье. Регулятор называл 24 региона. Продление в итоге может распространиться на все субъекты РФ, хотя снижение лимита фактически все равно отсечет регионы с дорогим жильем.