что ждет недвижимость в москве в ближайшее время
Москве предрекли откат цен на квартиры
Фото: Константин Кокошкин / Globallookpress.com
Темпы роста цен на вторичное жилье в Москве замедляются, в начале 2022 года вероятно наступление стагнации и даже небольшой откат стоимости недвижимости назад — рынок сильно перегрет, говорится в материалах аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), предоставленных «Ленте.ру».
Пока спрос на рынке есть — люди в основном покупают квартиры «для жизни», не самые дорогие и не самые дешевые, отмечают эксперты. По их данным, за ноябрь квадратный метр «вторички» в Москве подорожал на 0,9 процента, до 241,14 тысячи рублей (без учета предложений на присоединенных территориях).
«Ипотека и обычные для «вторички» альтернативные сделки пока позволяют поддерживать спрос на жилье. Скорее всего, ситуация не изменится до Нового года, декабрь — традиционно самый активный месяц на рынке недвижимости», — предрекают аналитики.
В столице остается все меньше доступных даже в ипотеку вариантов жилья, констатируют в ИРН. Удорожание кредитов на фоне повышения ключевой ставки Центробанка также давит на цены. Впрочем, указывают специалисты, уровень кредитных ставок пока остается относительно привлекательным для покупателей, тем более, что многие из них успели получить одобрение на ипотеку до последнего повышения ставок.
Ранее сообщалось, что в ноябре 2021 года продавцы вторичных квартир в России как никогда редко соглашались на торг с покупателями. В среднем они готовы были давать скидку в размере не более 2,43 процента.
«Дорожать уже точно не будут, это потолок» Когда ждать обвала цен на квартиры в России?
Фото: Александр Чиженок / Коммерсантъ
Вторичный рынок жилья в России успешно пережил ажиотаж 2020-го — начала 2021-го и вышел на новый виток развития. Число просмотров квартир падает, ставки по ипотеке растут, позволить себе резко подорожавшие квадратные метры могут все меньше россиян. Но продавцы бездумно держат ценники, более того, некоторые по сложившейся за год привычке их планомерно увеличивают. Риелторы предупреждают — терпение покупателей на исходе, дисбаланс на рынке недвижимости огромен, пора идти на уступки. Утраченное равновесие и перспективы снижения цен на жилье — в материале «Ленты.ру».
Можем больше
«Вторичка» в третьем квартале 2021-го подорожала почти во всех крупных городах России, свидетельствуют данные «Мира квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). В среднем по стране (исследование проводилось в 70 самых больших городах страны) квадратный метр готового жилья прибавил в цене 6,5 процента, теперь он стоит 77,4 тысячи рублей. Средняя цена квартиры выросла чуть больше — на 7 процентов, до 4,34 миллиона рублей. С начала года «квадрат» подорожал на 19 процентов, полная стоимость лота увеличилась на 15 процентов.
В последние три месяца (июле-сентябре) быстрее всего росли цены на вторичное жилье в Сочи и Краснодаре: квадратный метр там подорожал примерно на 26 процентов. Причина столь выраженной динамики — в строительных ограничениях. В Сочи ввели двухлетний мораторий на возведение жилья (за исключением индивидуальных жилых домов и объектов, возводимых для обманутых дольщиков, а также финансируемых за счет федерального, регионального или местного бюджетов). Из-за дефицита новостроек, продажи в которых после введения льготной ипотеки били все рекорды, покупатели вынужденно переориентировались на вторичный рынок. Это позволило собственникам поднимать цены все выше.
В пятерку городов-лидеров по росту цен на «вторичку» в третьем квартале также вошли Махачкала, где квадратный метр подорожал почти на 14 процентов, Севастополь (плюс 13 процентов) и Чита (плюс 12 процентов). Лишь в двух городах стоимость готовых квартир снизилась, да и то незначительно — в Архангельске (минус 1,6 процента) и Калуге (минус 0,3 процента).
Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ
Москва во второй половине лета и начале осени показала неожиданно скромный рост цен на недвижимость — вторичный «квадрат» в городе подорожал всего на 1,6 процента, с начала года — на 8,5 процента, до 270,8 тысячи рублей. Средняя цена квартиры — 14,76 миллиона — за последний квартал не выросла вообще. В Санкт-Петербурге за три месяца квадратный метр прибавил в цене 6 процентов, с начала года — 16 процентов, сейчас он стоит 160,35 тысячи рублей (квартира — 9,66 миллиона).
Как отмечают аналитики, росту цен на «вторичке» в первую очередь способствует усечение программы льготной ипотеки (с июля ставка по ней повышена до 7 процентов, а сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей для всех регионов). Новые квартиры сильно подорожали, покупать их в кредит уже не столь выгодно, поэтому спрос перетекает на рынок готового жилья. Это стимулирует собственников поднимать ценники. Есть и «нечеловеческий» фактор — предложение на «вторичке» активно пополняется вчерашними новостройками, где квартиры, конечно, дороже, чем старый советский фонд. Это тоже способствует увеличению средней стоимости предложения.
Свои причуды
Москвичи в начале осени подтвердили распространенное мнение о том, что Москва — не Россия, благоразумно отказавшись дополнительно повышать цены на жилье. Оно и без того сильно подорожало за последний год (по данным «ИНКОМ-Недвижимость», примерно на 30 процентов). Но и снижать ценники продавцы не готовы. В сентябре многие из них вернулись из отпусков, объем предложения «вторички» вырос сразу на 3-4 процента, подсчитали в «МИЭЛЬ». На цены это не повлияло.
Фото: Александр Казаков / Коммерсантъ
«Отрицательных колебаний нет ни в одном административном округе», — указывают эксперты. По их наблюдениям, собственники все реже соглашаются на скидки. В сентябре только каждая пятая сделка проходила со снижением стоимости. Средний размер скидки в Москве — 2 процента. Еще в августе порядка 30 процентов сделок проходило со скидками, а средний размер дисконта составлял 3 процента.
Ситуация почти патовая: продавцы пока не идут на уступки, покупатели между тем не согласны с текущим уровнем цен. В «ИНКОМ» отмечают — до начала жилищного бума однокомнатная квартира, например, в Бутово стоила 6,5-7 миллионов рублей, а сейчас — 9 миллионов.
«Это разогнанные цены, такое подорожание не подкреплено ни ростом доходов граждан, ни экономической ситуацией в стране», — подчеркивают аналитики. По их оценкам, нынешний сентябрь по показателю актуального спроса (количество внесенных авансов за квартиры) на 40 процентов отстал от прошлогоднего.
В самом дорогом Центральном округе средняя стоимость «квадрата» между тем перевалила за 543 тысячи рублей, подсчитали в «МИЭЛЬ». Минимальный уровень цен — в Троицком округе, там «квадрат» стоит 155,9 тысячи рублей. Троицкую ветку метро обещают достроить к 2026 году.
Ждем перемен
В целом продавцы «вторички» по всей стране пока действуют вразрез с ожиданиями большинства потенциальных покупателей — в лучшем случае не снижают стоимость квартир, в худшем — повышают. Между тем почти 24 процента россиян перед началом осени ждали снижения цен на недвижимость в пределах 5 процентов, показал опрос, проведенный аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН; результаты есть в распоряжении «Ленты.ру»). Около 20 процентов надеялись на более существенное падение цен. 22 процента не ждали никаких изменений, рост цен в ближайшие три месяца прогнозировали 24 процента проголосовавших.
Фото: Антон Белицкий / Коммерсантъ
«Значительный процент тех, кто ждет существенного, а не символического снижения цен, говорит о том, что люди устали от ценового ажиотажа и не готовы переплачивать за жилье, — поясняют в ИРН. — Правда, их ожидания могут вновь не оправдаться: на рынке в ближайшие месяцы возможна лишь небольшая коррекция, но существенного падения цен ждать не стоит».
Корректировать придется много — только в Москве на вторичном рынке жилья около 30 процентов квартир выставлены на продажу по завышенным ценам, доля несправедливо оцененного предложения в регионах, вероятно, не меньше. Аналитики швейцарского банка UBS в исследовании Global Real estate Bubble Index включили Москву в число городов с большим дисбалансом на рынке жилья. Квартиры в столице переоценены, хотя риска возникновения ценового пузыря на московском рынке недвижимости нет. По данным UBS, c середины 2020-го до середины 2021-го реальные цены на жилье в Москве увеличились на 20 процентов — это самый высокий показатель в рейтинге из 25 крупнейших городов мира.
Но быстрой переоценки не будет — в «ИНКОМ» поясняют: есть правило, по которому скорость роста и уменьшения цен на вторичное жилье различаются в десять раз. То есть цена, например, увеличивается в течение четырех месяцев — быстро, а корректируется в течение четырех лет — медленно. «Когда рынок активизируется, покупать следует оперативно, через две недели денег уже не хватит. При снижении можно не спешить и действовать спокойно», — утверждают эксперты.
А обвала не будет
Средний уровень цен на вторичную недвижимость уже весьма высок и не соответствует финансовым возможностям многих потенциальных покупателей, отмечают участники рынка. Но обвала ценников никто из них не обещает. Во-первых, остаются приемлемыми ставки по ипотеке, во-вторых, есть дефицит качественного предложения, и это поддерживает спрос на вторичном рынке.
«По моим предварительным прогнозам, средние ценовые показатели на вторичном рынке жилья столицы будут повышаться до конца 2021-го, но незначительно, — говорит Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». — Возможен их прирост на 5-7 процентов, во многом за счет усиления активности покупателей в предновогодний период, что наблюдается почти каждый год. После января, скорее всего, уровень цен на вторичные квартиры будет оставаться на том же уровне вплоть до лета».
В Est-a-Tet ожидают, что «рынок будет двигаться в рамках стандартных ценовых колебаний — в пределах 5 процентов», не уточняя направления движения. В некоторых районах квартиры могут выставляться с большим разбросом цены — это классический признак дефицита предложения, указывают риелторы. В начале следующего года можно ожидать роста числа продаваемых лотов, так как многие объекты с первичного рынка станут «вторичкой». «Также на рынок продолжит выходить большой объем квартир из-под залога от тех, кто находится в преддверии банкротства, от тех, кто не может по каким-то причинам выплачивать ипотеку», — обещает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Кроме того, можно рассчитывать на предложения от участников программы реновации — полученное жилье в новых домах зачастую для москвичей оказывается «лишним».
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома полагает, что жилье «дорожать уже точно не будет, это потолок». По его мнению, процесс снижения цен пока сдерживается только небольшим объемом ликвидного предложения на рынке. Рост цен тоже возможен, но только если «стабилизируется ситуация с инфляцией, которая в этом году превысила все предполагаемые прогнозы», поясняет эксперт. Для нового витка спроса на жилье необходимо сокращение ключевой ставки Центробанка, при котором вновь станет возможным уменьшение ставок по ипотеке.
Аналитики ИРН прогнозируют небольшую коррекцию цен на «вторичку» и перетекание спроса из переоцененной Москвы в более демократичное Подмосковье. Валерий Летенков из «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» утверждает, что уже сейчас в Москве ни один показ на вторичном рынке не проходит без вопроса от покупателей о скидке. «Снижение цен прогнозируется именно в разрезе реальных сделок. «Хотелки» продавцов, которые изначально выставляются в объявлениях, могут даже вырасти», — предупреждает он. Но россиянам, особенно живущим в Москве, не привыкать к высоким ценам на недвижимость. Бороться с амбициями собственников они будут единственным цивилизованным способом — отказом от планов приобретения жилья. Выиграют от этой ситуации арендодатели, которые и без того чувствуют себя неплохо.
«Снижения ждать не стоит»: что будет с ценами на вторичное жилье в Москве
В последние пять лет цены на вторичные квартиры в Москве снижались только в 2017 году, но уже со второго квартала 2018-го начался рост. Больше всего стоимость увеличилась в середине 2020 года. Тогда на динамику повлияли ажиотажный спрос, запуск льготной ипотеки, нестабильный курс рубля и рост цен на строительные материалы. Однако сегодня вторичка дорожает уже не так активно.
Аналитики рынка недвижимости дали прогноз, как ситуация на московском рынке вторичного жилья может измениться к концу 2021 года.
Стагнация или медленный рост
Темпы роста цен на вторичное жилье в Москве замедлились, единогласно утверждают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость» эксперты. Последний год стоимость квартир колеблется в достаточно узком диапазоне — от 245 тыс. до 270 тыс. руб. за 1 кв. м, рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его оценке, причин ожидать, что к концу года ситуация изменится, нет.
«Факторы, влияющие на ценообразование, уравновешивают друг друга. С одной стороны, новостройки продолжают дорожать (отмена льготной ипотеки лишь замедлила темпы роста цен, но не привела к их остановке). С другой стороны, на рынок выходит больше инвестиционных лотов (а среди них довольно много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в том числе без отделки) и наследственных квартир (как необратимое последствие пандемии). Эти предложения обычно экспонируются ниже рынка», — рассказал Попов.
С экспертом ЦИАН согласилась главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова. Она отметила, что очередное повышение ключевой ставки и официальный прогноз инфляции на конец года до 8%, скорее всего, сделают ипотеку менее доступной, что охладит спрос, однако сегодня многие выбирают недвижимость для инвестиций с целью сохранения сбережений, что сбалансирует ситуацию. Тем не менее снижения цены на рынке не наблюдается — в октябре прирост средней цены за квадратный метр составил 2%, отметила Бережнова.
При этом по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года «квадрат» на вторичном рынке в октябре подорожал на 19%, его цена поднялась до 271,2 тыс. руб., уточнил руководитель направления первичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. По его словам, больше всего за 12 месяцев подорожали вторичные квартиры со свободной планировкой и студии. «При условии отсутствия экономических шоков в ближайшей перспективе не ожидается снижения стоимости квартир на вторичном рынке, несмотря на некоторое замедление темпов роста цен на фоне стабилизации покупательской активности», — прогнозирует Алексеев.
Когда покупать жилье в 2021 году: что важно знать
В 2020 году цены на недвижимость существенно выросли как на рынке новостроек, так и на вторичке. Многие покупатели стремились спасти деньги, реагируя на падение курса рубля.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 1 апреля, в среднем один квадратный метр вторичного жилья в Москве стоил ₽247,215 тыс. (год назад — ₽211,7 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало еще сильнее: с ₽199,2 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽243,5 тыс. на 1 апреля. В регионах — схожая картина: рост с ₽59,9 тыс. до 74,4 тыс. за 1 кв. м за год на первичном рынке и с ₽55,5 тыс. до ₽67,059 тыс. на вторичном.
В первом квартале 2021 года рост цен продолжается: цены на новостройки растут на фоне высокого спроса со стороны покупателей, а также из-за удорожания строительных материалов. Общий рост цен за год на стройматериалы Росстат в декабре 2020-го оценил в 6,3%.
Спрос подогревает неопределенная ситуация с продолжением программы льготной ипотеки под 6,5% после 1 июля. В начале марта глава ЦБ Эльвира Набиуллина допустила, что программу можно продолжить и во втором полугодии, но только в некоторых регионах и при условии, если льготная ипотека не будет разогревать цены на недвижимость.
Еще один фактор роста цен — сокращение предложения, на которое давят нехватка иностранных рабочих из-за пандемии и введение эскроу-счетов.
Из-за этого многим девелоперам приходится переносить планы по строительству новых объектов и сроки сдачи уже реализующихся. Согласно информации ЦИАН, по сравнению с январем 2020 года количество экспонируемых объектов на площадке упало на 27% в регионах и на 33% в Москве.
Что будет с ценами на жилье в 2021-м?
По мнению председателя совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладельца «Миэль-Недвижимости» Дмитрия Лебедева, наступил период многолетнего роста стоимости недвижимости.
Лебедев добавил, что из-за роста цен на нефть и высоких инфляционных ожиданий жилье сейчас покупают не только для жилья, но и для инвестиций. «Особых альтернатив нет, хранить деньги в банке в последнее время моветон — там просто теряешь их», — сказал эксперт. Он ожидает, что в 2021 году средний рост стоимости недвижимости составит 20% в рублях.
Директор по поддержке риелторского бизнеса компании «Миэль» Юлия Федулаева отметила, что сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике — их рост будет замедляться, но резкого удешевления не произойдет.
«Существенных изменений в стоимости квартир мы не ждем, скорее, увеличится период экспозиции. В ближайшие полгода на стоимость жилья будет влиять объем предложения: после прошлогоднего вымывания он постепенно восстанавливается, в феврале объемы прибавились на 10% по отношению к декабрю 2020 года — январю 2021-го. Это даже чуть быстрее, чем мы ожидали. На первичный рынок ключевое влияние окажут меры по господдержке льготной ипотеки и то, в каком виде эти программы будут после 1 июля. Если в отдельных регионах останется льготная ставка, то спрос на московское жилье, вероятно, будет ровным или понизится либо перераспределится в регионы», — рассказала Федулаева «РБК Инвестициям».
Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что до конца первого полугодия рост цен на новостройки однозначно продолжится. Этому будет способствовать сохраняющийся высокий уровень спроса на жилье из-за низких ставок по жилищным займам. Динамика стоимости недвижимости во второй половине года будет определена принятым решением по льготной ипотеке.
«По предварительным прогнозам, за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8–10%. Вероятен и сценарий, что с июля по декабрь этого года темп роста стоимости квартир снизится, в том числе из-за падения спроса. Однако удешевления по сравнению с первой половиной года не стоит ждать. Причины — увеличение себестоимости строительства из-за ослабления рубля, роста цен на стройматериалы, нехватки рабочих», — заявила Литинецкая «РБК Инвестициям».
По мнению директора департамента городской недвижимости компании Knight Frank Андрея Соловьева, в ближайшее время рост цен в Москве может поддерживаться новыми проектами, которые сейчас в большом количестве появляются на рынке и стимулируют спрос, выходя при этом уже по высоким ценам. Но с другой стороны, потенциал роста цен ограничен даже в Москве, тем более что конкуренция на рынке сейчас высока, а с учетом роста цен с новостройками начинают конкурировать и квартиры вторичного рынка, добавил Соловьев.
Вырастут ли ипотечные ставки в 2021 году?
В марте 2021 года Центробанк впервые с конца 2018 года поднял ключевую ставку до 4,5%. Ключевая ставка находилась на минимальном уровне 4,25% с июля 2020 года. Если регулятор продолжит проводить такую политику и дальше, то это напрямую отразится на ипотечных ставках.
Юлия Федулаева из «Миэль» ожидает, что ставка, скорее всего, продолжит расти — минимум на 0,25% до конца года, что отразится на ипотечных кредитах для вторичного рынка.
Дмитрий Лебедев же считает, что фактор ключевой ставки не скажется на ценах: «Застройщики будут снижать цены только через свой труп. Что касается ставки ЦБ — то считаю, что в этом году значительных ее изменений не будет, если только не будет новых «черных лебедей». А при небольших колебаниях банки не станут менять ипотечную ставку — они заинтересованы, чтобы клиенты брали как можно больше кредитов. То есть в ближайший год я не жду в этом плане никаких изменений», — сказал эксперт.
При этом есть мнения, что после окончания программы льготной ипотеки в Москве ставки могут вернуться на уровень, который был до ее начала (8–9%). «По самым пессимистичным прогнозам, ставка может достигнуть и 10%. В то же время банкам необходимо сохранять спрос на ипотечные продукты», — отметил руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Сергей Ковров.
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что сейчас на рынке выгодные условия как для покупающих квартиры «под себя», так и для частных инвесторов, приобретающих одну-две квартиры на собственные накопления совместно с ипотекой.
«Если есть возможность, то лучше воспользоваться моментом и купить квартиру прямо сейчас. Жилье на первичном рынке явно не будет дешеветь. Прошлогодних темпов роста мы не ожидаем, но увеличение стоимости недвижимости на 10% — вполне реально. Другой немаловажный фактор — пока еще низкие ставки по ипотеке. Если программа субсидирования не будет продлена, то есть риск удорожания банковских продуктов, что приведет к снижению доступности жилья», — заявил Перлин.
По мнению Юлии Федулаевой, 2021 год — не лучший вариант для «быстрых» спекулятивных вложений в жилье с учетом роста цен. «Но если говорить о вложениях «для себя», то такой вопрос нужно решать в момент его возникновения и опираться на индивидуальную потребность», — считает она.
По оценкам риелторской компании «Бест-Новострой», средняя доходность от вложений в столичные новостройки, квартиры в которых будут куплены на старте продаж или на этапе котлована в первом полугодии 2021 года, составит 20–25%. Максимальная доходность может достигать 35–40%. Такие показатели примерно соответствуют среднему доходу от вложений в новостройки при стабильном рынке, отмечают в компании. Оптимальный вариант для инвестиций сейчас, по мнению риелторов, — проект внутри МКАД со стартовой ценой 170–220 тыс. руб. за 1 кв. м или ЖК у метро, внутри МЦК и/или на одной из городских набережных со стартовой ценой до 250 тыс. руб. за «квадрат».
По мнению главы компании «Infoline-Аналитика» Михаила Бурмистрова, во втором полугодии возможно снижение цен. «Все факторы повышения цены сейчас уже в полном объеме учтены в цене. Начался цикл повышения базовой ставки, ипотека будет дорожать. Скорее всего, мы столкнемся с существенным снижением продаж жилья. Думаю, что цены за апрель — июнь могут вырасти в пределах еще 5–7%, но дальше все будет зависеть от того, какие будут реализованы формы поддержки, стабилизируются ли цены в третьем квартале. Начиная с четвертого, мы увидим некую коррекцию », — цитирует Бурмистрова «Коммерсантъ».
Больше интересных историй об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»
Когда упадут цены на жилье и случится ли это вообще: что важно знать
В ЦБ РФ подсчитали, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии — на 39%. Глава Банка России Эльвира Набиуллина связала это с началом действия в апреле 2020 года программы льготной ипотеки, позволявшей взять кредит на покупку жилья в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых.
Среди причин роста спроса и цен на жилье помимо льготной ипотеки называют удорожание стройматериалов (плюс 27,7% за год, по данным Росстата по итогам сентября) и общую инфляцию (7,97% в годовом выражении на 27 октября).
«Люди стали больше ценить комфорт. Цены на жилье выросли во всем мире. И этот фактор психологической ценности будет только нарастать и станет устойчивым», — добавил он.
На фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции недвижимость рассматривается инвесторами как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 и 2022 годах, и если да — то когда именно.
Насколько выросли цены на жилье за год и почему?
По данным ЦИАН на 27 октября, в среднем 1 кв. м вторичного жилья в Москве стоил ₽265,8 тыс. (+16,8% к цене в октябре 2020 года — ₽227,6 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало на 13,7%, с ₽233,5 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽265,5 тыс. на 27 октября. В регионах цены растут вдвое быстрее — с ₽60,9 тыс. до 77,6 тыс. за 1 кв. м за год на вторичном рынке (+27,4%) и с ₽66,4 тыс. до ₽90,0 тыс. на первичном (+35,5%).
Расхождение темпов роста цен между Москвой и регионами произошло из-за смены условий льготной ипотеки с 1 июля: если в Москве объектов, подходящих под новые условия (максимальная сумма ипотеки ₽3 млн), фактически нет, то за пределами столицы льготная ипотека продолжила давление на цены.
При этом «Дом.РФ» предложил увеличить лимит по программе льготной ипотеки с ₽3 млн до ₽4 млн. На заседании комитета Госдумы по финансовому рынку гендиректор компании «Дом. РФ» Виталий Мутко объяснил инициативу тем, что ограничение суммы до ₽3 млн сдерживает потенциал спроса на льготную ипотечную программу и только в нескольких регионах остались качественные квартиры за эти деньги.
Что будет с ценами на жилье до конца 2021 года и в 2022 году?
Рассчитывать на снижение цен можно лишь при стечении множества негативных факторов в ходе глобального кризиса — но предпосылок к нему в том масштабе, чтобы это затронуло рынок жилья, эксперты пока не видят.
За счет роста предложения и сжатого спроса цены замедлили рост, а новостройки даже подешевели: «В октябре 2021 средняя цена 1 кв. м в строящихся корпусах в городах-миллионниках выросла на 1,2%. Но на рынке становится все больше лотов со скидками, как явно обозначенными в прайс-листах, так и фактически предоставляемыми после личного общения в офисах продаж, поэтому можно зафиксировать, что впервые за 1,5 года новостройки даже немного подешевели», — приводит данные руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.
Основными причинами падения спроса стали инфляция и повышение ключевой ставки, но в перспективе на 2022 год цены все равно будут расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Фиксируемый в 2021 году существенный рост стоимости строительных материалов ближе к осени сбавил темпы. Однако с начала 2022 года, после отмены заградительных мер на экспорт металла, цены на него могут пойти вверх. Это приведет к дальнейшему росту цен на квартиры».
Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин обращает внимание, что спрос, а значит, и цены, сейчас стимулирует расширенная программа «Семейная ипотека», которая с 1 июля стала доступна семьям с одним ребенком под 6% годовых, тогда как рыночные ставки уже к концу года могут достигнуть 9%.
Как рост ипотечных ставок отразится на рынке жилья?
Банк России 22 октября поднял ключевую ставку на 0,75 п.п., до 7,5%. Регулятор не исключил новых резких шагов по ужесточению денежной политики. Банки повысят ставки по вкладам и кредитам, в том числе по ипотечным.
Повышение Банком России ключевой ставки на 75 б. п., до 7,5% годовых, — это сигнал, что цикл повышения ставки не закончен, а прогноз по инфляции на конец года до 7,9% сделают ипотеку менее доступной, говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.
«Спрос может охладиться, но в то же время недвижимость очень часто выбирают как актив с целью сохранения стоимости денег. Сейчас мы наблюдаем очень высокие цены выставления — любой собственник хочет продать свою квартиру подороже. Он выставляет свой объект на сайт объявлений по максимуму и ждет два-три месяца, не снижая цену, даже если эксперты рынка недвижимости говорят, что она завышена. Поэтому до конца года ждать снижения цены квадратного метра не стоит, так как продавцы еще будут пребывать в ожидании своего покупателя», — добавила Бережнова.
Повышение ставок по ипотеке приведет к увеличению бюджета покупки. В этой ситуации клиенты с большой долей вероятности будут рассматривать более доступные варианты как по локации, так и по метражу, делится мнением Надежда Коркка: «Девелоперы, скорее всего, будут расширять линейку дисконтов и специальных условий покупки, в том числе в партнерстве с банками. Однако повышение ставки вызвано растущей инфляцией, которая может подтолкнуть консервативных инвесторов вкладывать деньги в «бетон» в надежде спасти свои накопления от обесценивания, а это в свою очередь способно простимулировать спрос».
В сегменте элитной недвижимости ипотечные сделки совершаются реже, чем в массовом, однако повышение ключевой ставки в некоторой степени отразится на снижении спроса и здесь из-за того, что часть покупателей будут вновь рассматривать вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала. Это приведет к оттоку инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, говорит управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.
В перспективе двух-трех лет цены на новостройки будут расти быстрее, чем на вторичку, считает Алексей Попов.
«В эпоху эскроу-счетов застройщики утратили возможность предлагать демпинговые цены на стадии котлована — при наличии банковского финансирования это почти бессмысленно. Или неожиданно снижать цены — это существенно ограничено отношениями с банком-кредитором. Во-вторых, качество продукта на первичке стало существенно выше, чем на вторичке. Дома советского периода постройки почти все устарели и физически, и морально, а отсутствие громких банкротств за последние три года повысило веру в надежность застройщиков. В-третьих, ценам не даст упасть растущая строительная себестоимость — арматура, дерево, пластик по-прежнему дорожают, а проблемы с дефицитом рабочей силы до конца не решены. На вторичке части этих факторов просто нет, часть проявляется не так ярко. Кроме того, вторичка балансируется отсутствием роста реальных доходов населения на протяжении последних семи лет», — резюмировал Попов.
«Для тех, кто покупает жилье для себя, ожидать уменьшения цены бессмысленно. По закону рынка, цена станет только расти, поэтому самая низкая цена в этом случае будет именно сейчас для конкретного покупателя», — заявил Дмитрий Лебедев «РБК Инвестициям».
Когда наступит лучшее время для покупки жилья?
«В самом начале 2022 года возможно если не снижение цен, то значительные скидки, дисконты, пакетные предложения. Скорее всего, мы вступаем в фазу «временной передышки», после которой активный рост цен на жилье в Москве возобновится», — считает Владимир Щекин.
О возможном замедлении цен к Новому году заявил и Алексей Новиков. «На рынке Москвы по результатам третьего квартала мы видим замедление роста цен, в первую очередь в массовом сегменте и сегменте бизнес-класса. Предложение, наконец, начало увеличиваться, а спрос, наоборот, снизился. Достижение баланса спроса и предложения может привести и к стабилизации цен. В ближайшее время мы ожидаем стимулирующих акций к Новому году, которые в прошлом году отмечены не были», — отметил эксперт.
Насколько сейчас выгодно инвестировать в жилье?
По оценке «ЦИАН.Аналитика», доходность от сдачи в аренду на данный момент в среднем по России составляет около 6%. Новостройки от котлована до готового дома, то есть примерно за 3–3,5 года, дорожают в среднем на 30%.
Инвестору, который планирует зарабатывать на недвижимости, стоит оценить все риски. По словам Дмитрия Лебедева, среди инвестиционных инструментов есть более высокодоходные, но зато недвижимость дает постоянный ежемесячный доход на уровне 4–6% годовых. Если добавить к этому рост стоимости самого актива на уровне 10% (по самой консервативной оценке на горизонте десяти и более лет), то годовая доходность будет 14–16%, заключил эксперт.
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»