что значит большинство голосов на общем собрании

Правила подсчёта голосов

При проведении голосования путём сдачи бюллетеней, которые были заполнены письменно, принявшим участие в голосовании на ОСС считается собственник, который сдал свой бюллетень. Если собственник пришёл, но не голосовал, то принявшим участие в собрании он считаться не будет, а только присутствовавшим.

Для удобства подсчёта в бюллетене можно сделать не три колонки («за», «против», «воздержался»), а четыре, добавив колонку «не принял участие в голосовании».

Для подсчёта голосов по большинству вопросов количество голосов всех присутствующих на собрании принимается за 100%.

Голоса по каждому вопросу подсчитываются отдельно ( ч. 17 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр ). Суммируются ответы собственников («за», «против», «воздержался») с учётом количества принадлежащих каждому собственнику голосов. Результаты удобно заносить в эксель-таблицу или использовать автоматизированные сервисы для подсчётов результатов голосования.

При определении, было ли принято решение по конкретному вопросу повестки, необходимо учитывать, какое количество голосов для этого необходимо.

Общее количество голосов

Перед проведением голосования нужно определить общее количество голосов собственников помещений в МКД – это позволит определить, сколько нужно голосов, чтобы обеспечить кворум, и посчитать количество голосов, необходимое для решения каждого конкретного вопроса.

Общее количество голосов – это сумма площадей всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся в собственности ( ст. 37 ЖК РФ ).

Если в доме есть помещения, купленные по договору долевого строительства, которые в собственность ещё не оформлены, они тоже принимаются в расчёт.

Общедолевая же собственность – крыши, лестницы, подвалы и т. д. – при подсчёте не учитываются.

Количество голосов собственника

Для того, чтобы правильно подвести итоги голосования по вопросам повестки и избежать в будущем оспаривания решений собрания в суде, важно правильно определить количество голосов, принадлежащее каждому собственнику помещений.

Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ( ч. 3 ст. 48 ЖК РФ ).

Доля собственника помещения в праве общей собственности на ОИ в МКД пропорциональна размеру общей площади указанного помещения ( ч. 1 ст. 37 ЖК РФ ).

Чтобы определить количество голосов одного собственника, нужно площадь принадлежащего ему помещения разделить на общую площадь и умножить на 100%.

Общая площадь – сумма площадей жилых и нежилых помещений, находящихся в конкретных видах собственности (частной и государственной).

Источник

Что значит большинство голосов на общем собрании

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 марта 2019 г. № 8125-ОО/06 О необходимом количестве голосов для принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, предусмотрено три варианта принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме:

— большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

— более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

— большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно пункту 3 части 5.1. статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации решения по каждому вопросу повестки дня выражаются формулировками «за», «против» или «воздержался».

В части 6 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Таким образом, поскольку действующее законодательство содержит требование к тому, что по каждому вопросу повестки дня собственник помещения должен выбрать только один вариант, то, по мнению Департамента, применение при голосовании «относительного большинства» не представляется возможным и решение считается принятым, в зависимости от вопроса, поставленного на голосование, если за вариант «за» проголосовало:

— большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;

— более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

— большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании вышеизложенного, по мнению Департамента, недопустимо считать решение собрания принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но при этом количество голосов, требуемое для принятия решения, не набрано.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Обзор документа

Минстрой разъяснил порядок принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.

Закон требует, чтобы по каждому вопросу собственник должен выбрать только один вариант голосования («за», «против» или «воздержался»). Решение считается принятым, если за вариант «за» проголосовало:

— большинство голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников;

— более 50% от общего числа голосов собственников;

— большинство не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников.

Нельзя считать решение принятым, если количество голосов участников распределилось среди трех вариантов («за», «против» или «воздержался») таким образом, что максимальная доля голосов отдана варианту «за», но количество голосов для принятия решения не набрано.

Источник

Cлужба государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области

О нюансах подсчёта голосов на общем собрании собственников

Виды права собственности на недвижимое имущество

Прежде чем перейти к подсчёту голосов на ОСС, необходимо определить виды права собственности на помещения в МКД. Поскольку именно от вида права собственности на недвижимое имущество зависит правильность подсчёта голосов на общем собрании.

Например, если в квартире не один, а несколько собственников, то каждый из них будет обладать правом голоса пропорционально доле в праве общей собственности. Поэтому, если из какой-то квартиры на ОСС присутствовал только один собственник из двух или трёх дольщиков, то нельзя его голос засчитать за всех собственников данной квартиры, если у него нет доверенности от этих собственников. Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте голосов может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.

Недвижимое имущество может принадлежать собственникам на праве совместной и общей долевой собственности.

Согласно ст.244 ГК РФ имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество признаётся долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии с п.1 ст.245 ГК РФ доли участников в праве общей собственности на недвижимое имущество могут определяться их соглашением или на основании закона. Если размер долей перечисленными способами не может быть определён, то они признаются равными.

Интересно, что Гражданский Кодекс РФ не уточняет, в каком выражении определяется размер долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Однако из прецедентов правоприменительной практики вытекает точка зрения, которая позволяет выражать доли участников общей долевой собственности на недвижимое имущество и в дробях, и в процентах ( постановление ФАС Московского округа от 07.03.2003 №КГ-А40/944-03 ).

Аналогичное суждение содержится в п.5.18 Порядка заполнения формы «Сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов» ( Приказ ФНС от 11.02.2011 №ММВ-7-11/154@ ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество(ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат госрегистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( ст.131 ГК РФ ).

В соответствии с Правилами ведения ЕГРП обязательно указывается размер доли в праве общей собственности ( Приказ Минэкономразвития №765 от 23.12.2003 года ). Эта норма определяет указание размера доли в виде правильной простой дроби.

На основании этой нормы некоторые суды отменяют решения нижестоящих судебных органов, в которых размер доли в праве на недвижимость указан в процентах ( постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 №04АП-3334/07 ).

Как видно из приведённых выше примеров, указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов иногда приводит к судебным спорам. Поэтому целесообразнее указывать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.

Также существует совместная общая собственность в праве общей собственности на недвижимость, когда несколько человек вместе и по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Как правило, совместная собственность на недвижимость возникает у супругов ( ст.256 ГК РФ ), если она приобретена в период брака.

Существует другой вариант совместной собственности на недвижимое имущество, который возникает при приватизации жилплощади совместно проживающими людьми не зависимо от их родственных связей. В бланке договора приватизации есть графа, позволяющая собственникам определить, в какую собственность они хотят перевести свою недвижимость: совместную или долевую.

Как подсчитать голоса собственников на ОСС

Подсчёт голосов собственников на ОСС, как мы уже писали выше, зависит от вида права собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим подсчёт голосов на общем собрании при голосовании участников общей совместной и долевой собственности.

Подсчёт голосов на ОСС при общей совместной собственности

Участники общей совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, вместе владеют и пользуются общим имуществом ( ч.ч.1, 2 ст.253 ГК РФ ). Распоряжаться совместным имуществом может любой из собственников по согласию остальных независимо от того, кем из участников совершается сделка.

Суды считают, что при подсчёте голосов на ОСС учёту подлежат голоса всех участников общей совместной собственности (при соглашении между ними), если на общем собрании принял участие хотя бы один из них. Таким образом, один собственник на праве общей совместной собственности действует по согласию всех её участников. Поэтому его голос будет считаться как 100% присутствие собственников определённого жилого помещения в МКД.

Имеется выдержка из Апелляционного определения Самарского областного суда от 11.04.2013 по делу №33-3425/2013 : “Если помещение находится в общей совместной собственности без определения долей у нескольких лиц, то по соглашению между ними их интересы представляет на основании оформленной надлежащим образом доверенности один из собственников, который и подписывает бюллетень (лист) голосования либо каждый собственник».

Но если между собственниками на праве общей совместной собственности на недвижимое имущество нет соглашения о совместном пользовании и распоряжении имуществом либо доверенности, оформленной надлежащим образом, то голос одного собственника нельзя засчитывать в принятии решения исходя из всей площади квартиры.

Подсчёт голосов на ОСС при общей долевой собственности

При подсчёте голосов участников общей долевой собственности количество голосов этих собственников должно соответствовать принадлежащих им долям в праве на жилплощадь. Например, жилплощадь равна 45 кв.м. и на ОСС проголосовал только один из собственников с долей ⅓ данного помещения в МКД. Тогда этот собственник обладает только 15 голосами, которые должны быть учтены при подсчёте голосов.

Например, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Также суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности. Это не легитимно и неверно.

Ещё в одном судебном прецеденте установлено, что при подсчёте голосов на ОСС собственников нескольких жилых помещений их голоса были учтены как единоличных собственников жилых помещений в доме. Но указанные квартиры по данным Росреестра находились в общей долевой собственности. При этом, остальные участники общей долевой собственности в указанных жилых помещениях в голосовании участия не принимали.

На основании изложенного суд пришёл к выводу, что голоса указанных лиц при подсчёте результатов голосования ОСС должны были быть учтены пропорционально долям проголосовавших собственников в праве общей долевой собственности на жилплощадь ( апелляционное определение Мурманского областного суда от 15.08.2012 по делу №33-2032 ).

Резюме

Поэтому очень важно вести правильный подсчёт голосов результатов проведённого общего собрания собственников. От этого напрямую зависит наличие кворума на собрании или его отсутствие. Следовательно, зависит и исход общего собрания собственников.

Вот почему мы рекомендуем управляющим организациям проверять документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество перед общим собранием, и вносить эти данные в реестр участников ОСС. Тогда вы точно будете знать, какой процент голосов учитывать исходя из площади того или иного помещения. И никаких претензий со стороны собственников или контролирующих органов к вам не возникнет. Собрание и принятые на нём решения будут абсолютно легитимными.

Источник

Что значит большинство голосов на общем собрании

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 февраля 2020 г. N 4751-ОГ/04 О требованиях к количеству голосов от общего количества голосов в многоквартирном доме для одобрения на общем собрании собственников условий договора управления

Вопрос: Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в МКД принимает решение об условиях договора управления МКД, в том числе о цене договора.

При этом ч. 1 ст. 46 ЖК РФ не содержит специальных требований к количеству голосов собственников на ОСС, необходимых для принятия этого решения. В связи с этим можно предположить, что для принятия соответствующих решений на ОСС достаточно простого большинства проголосовавших за выбор конкретной УК и размера тарифа голосов, при наличии кворума на ОСС в более чем 50% голосов.

В то же время, существует правовая позиция, высказанная специалистами Минстроя РФ в письме от 06.09.2019 г. N 32453-ОГ/04, о том, что решение об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения должно быть принято более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

В связи с этим прошу пояснить, требуется ли, по мнению Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя РФ, более 50% голосов от общего количества голосов в МКД для одобрения на ОСС условий договора управления (в части тарифа на содержание и ремонт жилья).

Ответ: Отдел управления жилищным фондом и ОГЖН Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Таким образом, договор управления многоквартирным домом признается заключенным, если он подписан более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

При этом следует отличать количество голов собственников, необходимых для заключения договора управления, от количества голосов собственников, необходимых для достижения кворума для принятия решения реализации способа управления путем выбора управляющей организации и заключения договора управления.

Так, кворум для принятия решения о выборе способа управления и заключения договора управления достигается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

На основании вышеизложенного, договор управления заключается во исполнение решения о заключении договора управления при достижении кворума, предусмотренного частью 1 статьи 46 ЖК РФ для принятия такого решения.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Обзор документа

Минстрой указал, что договор управления многоквартирным домом признается заключенным, если он подписан более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

При этом следует отличать количество голосов собственников для заключения договора управления от количества голосов для достижения кворума для принятия решения о реализации способа управления путем выбора УК и заключения договора управления. Кворум достигается большинством голосов от общего числа голосов участвующих в собрании собственников.

Договор управления заключается во исполнение решения при достижении кворума.

Принятое на общем собрании решение является обязательным для всех собственников, в т. ч. для тех, кто не участвовал в голосовании.

Источник

Нюансы подсчёта голосов на ОСС

Нередки случаи, когда управляющие организации сталкиваются с определёнными трудностями и проблемами при подсчёте голосов на общем собрании собственников. При этом, важно отметить, что некорректный подсчёт голосов на ОСС может привести к судебным спорам о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений МКД.

Виды права собственности на недвижимое имущество

Прежде чем перейти к подсчёту голосов на ОСС, необходимо определить виды права собственности на помещения в МКД. Поскольку именно от вида права собственности на недвижимое имущество зависит правильность подсчёта голосов на общем собрании.

Например, если в квартире не один, а несколько собственников, то каждый из них будет обладать правом голоса пропорционально доле в праве общей собственности. Поэтому, если из какой-то квартиры на ОСС присутствовал только один собственник из двух или трёх дольщиков, то нельзя его голос засчитать за всех собственников данной квартиры, если у него нет доверенности от этих собственников. Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте голосов может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.

Недвижимое имущество может принадлежать собственникам на праве совместной и общей долевой собственности.

Согласно ст.244 ГК РФ имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество признаётся долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии с п.1 ст.245 ГК РФ доли участников в праве общей собственности на недвижимое имущество могут определяться их соглашением или на основании закона. Если размер долей перечисленными способами не может быть определён, то они признаются равными.

Интересно, что Гражданский Кодекс РФ не уточняет, в каком выражении определяется размер долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Однако из прецедентов правоприменительной практики вытекает точка зрения, которая позволяет выражать доли участников общей долевой собственности на недвижимое имущество и в дробях, и в процентах (постановление ФАС Московского округа от 07.03.2003 №КГ-А40/944-03).

Аналогичное суждение содержится в п.5.18 Порядка заполнения формы «Сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов» (Приказ ФНС от 11.02.2011 №ММВ-7-11/ [email protected] ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат госрегистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.131 ГК РФ).

В соответствии с Правилами ведения ЕГРП обязательно указывается размер доли в праве общей собственности (Приказ Минэкономразвития №765 от 23.12.2003 года). Эта норма определяет указание размера доли в виде правильной простой дроби.

На основании этой нормы некоторые суды отменяют решения нижестоящих судебных органов, в которых размер доли в праве на недвижимость указан в процентах (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 №04АП-3334/07).

Как видно из приведённых выше примеров, указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов иногда приводит к судебным спорам. Поэтому целесообразнее указывать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.

Также существует совместная общая собственность в праве общей собственности на недвижимость, когда несколько человек вместе и по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Как правило, совместная собственность на недвижимость возникает у супругов (ст.256 ГК РФ), если она приобретена в период брака.

Существует другой вариант совместной собственности на недвижимое имущество, который возникает при приватизации жилплощади совместно проживающими людьми не зависимо от их родственных связей. В бланке договора приватизации есть графа, позволяющая собственникам определить, в какую собственность они хотят перевести свою недвижимость: совместную или долевую.

Как подсчитать голоса собственников на ОСС

Подсчёт голосов собственников на ОСС, как мы уже писали выше, зависит от вида права собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим подсчёт голосов на общем собрании при голосовании участников общей совместной и долевой собственности.

Подсчёт голосов на ОСС при общей совместной собственности

Участники общей совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, вместе владеют и пользуются общим имуществом (ч.ч.1, 2 ст.253 ГК РФ). Распоряжаться совместным имуществом может любой из собственников по согласию остальных независимо от того, кем из участников совершается сделка.

Суды считают, что при подсчёте голосов на ОСС учёту подлежат голоса всех участников общей совместной собственности (при соглашении между ними), если на общем собрании принял участие хотя бы один из них. Таким образом, один собственник на праве общей совместной собственности действует по согласию всех её участников. Поэтому его голос будет считаться как 100% присутствие собственников определённого жилого помещения в МКД.

Имеется выдержка из Апелляционного определения Самарского областного суда от 11.04.2013 по делу №33-3425/2013: “Если помещение находится в общей совместной собственности без определения долей у нескольких лиц, то по соглашению между ними их интересы представляет на основании оформленной надлежащим образом доверенности один из собственников, который и подписывает бюллетень (лист) голосования либо каждый собственник».

Но если между собственниками на праве общей совместной собственности на недвижимое имущество нет соглашения о совместном пользовании и распоряжении имуществом либо доверенности, оформленной надлежащим образом, то голос одного собственника нельзя засчитывать в принятии решения исходя из всей площади квартиры.

Имеется выдержка из определения Московского областного суда от 12.01.2012 по делу №33-566/2012(33-29450/2011: «Из материалов дела явствует, что квартиры: N являются совместной собственностью, при этом в голосовании принимал участие один из собственников указанных жилых помещений, несмотря на это его голос был посчитан, исходя из всей площади квартиры. Между тем голосовавшие лица не имели договоренности, соглашений и договоров друг с другом по управлению общим имуществом, предусмотренных положениям и ст.244-247 ГК РФ, а также голосовавшие собственники квартир не имели доверенностей от других собственников, в связи с чем согласно обоснованным выводам суда голосов, участвовавших в голосовании было менее 50%.

Подсчёт голосов на ОСС при общей долевой собственности

При подсчёте голосов участников общей долевой собственности количество голосов этих собственников должно соответствовать принадлежащих им долям в праве на жилплощадь. Например, жилплощадь равна 45 кв.м. и на ОСС проголосовал только один из собственников с долей ⅓ данного помещения в МКД. Тогда этот собственник обладает только 15 голосами, которые должны быть учтены при подсчёте голосов.

Например, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Также суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности. Это нелегетимно и неверно.

Ещё в одном судебном прецеденте установлено, что при подсчёте голосов на ОСС собственников нескольких жилых помещений их голоса были учтены как единоличных собственников жилых помещений в доме. Но указанные квартиры по данным Росреестра находились в общей долевой собственности. При этом, остальные участники общей долевой собственности в указанных жилых помещениях в голосовании участия не принимали.

На основании изложенного суд пришёл к выводу, что голоса указанных лиц при подсчёте результатов голосования ОСС должны были быть учтены пропорционально долям проголосовавших собственников в праве общей долевой собственности на жилплощадь (апелляционное определение Мурманского областного суда от 15.08.2012 по делу №33-2032).

Резюме

Поэтому очень важно вести правильный подсчёт голосов результатов проведённого общего собрания собственников. От этого напрямую зависит наличие кворума на собрании или его отсутствие. Следовательно, зависит и исход общего собрания собственников.

Вот почему мы рекомендуем управляющим организациям проверять документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество перед общим собранием, и вносить эти данные в реестр участников ОСС. Тогда вы точно будете знать, какой процент голосов учитывать исходя из площади того или иного помещения. И никаких претензий со стороны собственников или контролирующих органов к вам не возникнет. Собрание и принятые на нём решения будут абсолютно легетимными.

Организовать и провести юридически грамотное общее собрание собственников помещений в МКД, подготовить к нему реестр собственников вы можете с помощью сервиса «ОСС на 100%», который в автоматическом режиме произведёт подсчёт голосов собственников. Узнайте, как работает сервис.

Источник