что значит генеральный подрядчик
Разница между генподрядчиком и подрядчиком
Строительные проекты реализуются подрядчиками — «обычными» и генеральными. Что представляют собой те и другие?
Кто такой генподрядчик?
Генеральный подрядчик — это организация, которая в целях исполнения контракта на строительство объекта передает часть своих функций другой фирме-подрядчику (или нескольким). Данное определение истекает из положений Статьи 706 Гражданского кодекса. При этом те строительные компании, которые привлечены генподрядчиком, именуются субподрядчиками.
Генеральный подрядчик несет ответственность:
В свою очередь, заказчик и субподрядчики, нанятые генеральным подрядчиком, не несут никакой взаимной ответственности, если иное не предусмотрено контрактом.
Кто такой подрядчик?
Если же фирма, исполняющая контракт на возведение объекта, не привлекает к своей работе сторонние организации, то она будет именоваться «обычным» подрядчиком. При этом самостоятельное выполнение им своей работы может быть прописано в договоре с заказчиком. И если соответствующая строительная фирма привлечет другие компании и станет генподрядчиком, то заказчик по договору имеет право истребовать с него компенсацию возможных убытков.
Сравнение
Главное отличие генподрядчика от подрядчика в том, что первый субъект исполняет обязательства по строительному контракту не один, а с привлечением других фирм — субподрядчиков. В свою очередь, «обычный» подрядчик выполняет свои функции по проекту самостоятельно — и это может быть зафиксировано в договоре с заказчиком как обязательное условие.
Определив то, в чем разница между генподрядчиком и подрядчиком, зафиксируем наши выводы в таблице.
Застройщик, девелопер, подрядчик: кто есть кто в строительной цепочке
Строительство – сложный процесс, в котором задействовано множество участников. Разобраться, кто есть кто, не так-то просто. Тем не менее, покупателю следует знать, чем застройщик отличается от девелопера, кто из них несет реальную ответственность перед дольщиком и какую роль в возведении дома играют другие фигуранты строительства.
Самые важные игроки рынка
В строительной цепочке есть две ключевые фигуры – девелопер и застройщик. И разницу между ними понимать принципиально.
Понятие «застройщик» прописано в Градостроительном кодексе РФ и Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Там ему даны четкие определения. Соответственно, требования к нему тоже закреплены законодательно.
Термин «девелопер» в нормативно-правовой базе не фигурирует, несмотря на то, что это более обширное понятие, постоянно мелькающее в СМИ. С юридической точки зрения лишь застройщик может брать деньги дольщиков и продавать им квартиры.
В любых официальных документах всегда указана компания-застройщик, будь то бумаги правообладателя земельного участка, разрешительная документация, расчетный счет или договор долевого участия (ДДУ). Именно компания-застройщик несет ответственность перед дольщиками и государственными надзорными органами за ход строительства, качество и сроки исполнения, а не девелопер или группа компаний, упоминающиеся в рекламе.
Согласно законодательству РФ, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает возведение объектов капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке, а также выполняет инженерные изыскания и подготовку проектной документации.
У застройщика (или его дочерней компании) должен быть как минимум трехлетний опыт участия в создании многоквартирных домов. Он имеет право передать свои функции техническому заказчику, а также заключить договор генподряда. То есть поручить фактическое выполнение работ по строительству другой организации, обязательно имеющей профильную лицензию и штат сертифицированных специалистов.
Что касается девелопмента, то это особый вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием или изменением объектов недвижимости. Главная задача здесь – повысить стоимость этих объектов и получить прибыль.
Соответственно, девелопер – это некий общеизвестный бренд, структура, которая может объединять в себе сразу несколько застройщиков и организаций различного профиля, говорит Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». В сфере компетенций девелопера находится также рекламная и маркетинговая деятельность.
В современных условиях крупные девелоперские группы управляют реализацией большого количества проектов в сфере гражданского строительства, рассказывает Руслан Соловьев, руководитель проекта ЖК TopHILLS от ГК «Инград». Они контролируют каждый этап инвестиционно-девелоперского проекта (ИДП), начиная от «идеи» и заканчивая «администрированием» объектов даже после их ввода в эксплуатацию.
«Девелопер – это масштабный игрок на рынке недвижимости. Он занимается развитием территорий, ведет свои проекты, инвестирует в жилищное строительство. Застройщик же осуществляет непосредственно строительные работы. Главная разница между ними в том, что девелопер заинтересован в получении прибыли с целого проекта, а основная цель застройщика – возвести дом»
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ»
Для покупателя квартиры в новостройке важно понимать, кто является девелопером проекта (кто управляет процессом), поскольку от репутации и портфолио данного бренда во многом зависит качество конечного продукта, поясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Существенную роль также играет компания-подрядчик по строительству – она влияет на то, насколько хорошо будет реализован сам объект недвижимости. И последний штрих: перед покупкой квартиры стоит проверить самого застройщика (юридическое лицо) на наличие возможных судебных исков, крупных задолженностей и т.п., ведь именно он несет все обязательства перед дольщиком.
Подрядчик, генподрядчик, fee-developer
Помимо девелопера и застройщика на слуху такие термины, как «подрядчик», «генподрядчик», «техзаказчик», fee-developer. Все эти фигуры тоже играют немаловажную роль в сфере строительства.
Fee-девелопмент – относительно новое явление для отечественного строительного комплекса. Он представляет собой привлечение собственником земельного участка профессионального исполнителя, который за определенную плату (fee) занимается реализацией инвестиционного проекта, рассказывает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
На такие услуги есть спрос, так как довольно часто собственники недвижимости не готовы самостоятельно развивать проект. У них, например, может не быть доступа к человеческим, производственным, финансовым ресурсам, необходимым для его успешной реализации. Fee-девелоперы организуют разработку концепции проекта, проектирование и строительство объекта недвижимости, а также при необходимости его последующее эффективное управление в интересах заказчика, комментирует Максим Деев, заместитель руководителя юридического департамента ГК «Гранель».
«Fee-девелопмент – это путь для профессионалов строительного рынка, не имеющих своих строительных площадок либо имеющих их в недостаточном количестве, но при этом способных оказывать квалифицированные услуги по управлению инвестиционно-строительными проектами для собственников таких площадок», – уверен эксперт.
Преимуществами fee-development’а Руслан Соловьев считает:
— компанию с профильной специализацией в управлении девелоперскими проектами;
— экономию на содержании непрофильных структурных подразделений;
— сокращение сроков реализации проекта.
— низкую ответственность за конечный результат с установленными параметрами (fee-developer’ы не делят с заказчиком финансовые риски);
— противоречия при реализации проекта.
Fee-developer как полноправный субъект строительной индустрии не значится в нормативно-правовых документах. Наиболее близок к нему по выполняемым функциям «технический заказчик» – это понятие закреплено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункт 22, статья 1). Таким образом, в отечественной юрисдикции под fee-development подразумевают деятельность привлеченного технического заказчика, поясняет спикер.
Генеральный подрядчик – это компания, которая отвечает за полный комплекс строительно-монтажных работ на стройке. Строго говоря, генподрядчик строит и передает застройщику/девелоперу здание, коммуникации и т.п. На отдельные направления – внутреннюю отделку помещений, монтаж инженерии, фасада, установку лифтового оборудования – он может нанимать другие компании, которые выступают в качестве подрядчиков или субподрядчиков, говорит Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District).
Генподрядчик – это единая головная организация, с которой заказчик заключает не только договор о выполнении всех работ по проекту под ключ, но иногда еще и по подготовке проектной документации, добавляет заместитель генерального директора «Сити-XXI век», директор департамента реализации проектов Денис Денисов. Генподрядчик на отдельном строящемся объекте может быть только один, а подрядчиков и субподрядчиков – множество, исходя из специфики разделения объемов работ.
Подрядчики и субподрядчики – строительные или монтажные компании, которые своими силами выполняют строительство дома: разрабатывают котлован, забивают сваи, заливают бетон и проводят многие другие работы.
«Генподрядчик формирует состав исполнителей более низкого уровня – субподрядчиков, ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные работы и в целом несет ответственность за деятельность третьих лиц. На коммерческих стройках субподрядчиков может быть сколько угодно. А вот при выполнении госконтрактов их количество строго регулируется. Кроме того, определен перечень работ, который подрядчик обязан выполнять самостоятельно»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Структура строительной цепочки. Роль заказчика и инвестора
Строительная цепочка зависит от специфики конкретного кейса, считает Надежда Коркка. В ней принимают участие различные структуры. Например, инвестором может выступать собственник земельного участка, привлекающий для реализации проекта профессионального участника рынка, который возьмет на себя функции технического заказчика.
Каждому из участников определяется фронт работ: инвестор отвечает за стратегические вопросы, тогда как технический заказчик занимается поиском исполнителей, получением необходимой разрешительной документации и согласованиями. Координация действий происходит на уровне уполномоченных руководством и ответственных за конкретный проект лиц.
С этим согласен и Владимир Щекин: «Конфигураций взаимодействия инвесторов, заказчиков, подрядчиков может быть масса. Все зависит от целей, компетенций, технических и финансовых ресурсов каждого. К примеру, инвестор может давать деньги на стройку, но при этом одновременно хочет участвовать в управлении и контроле, поэтому входит в совет директоров компании застройщика».
Денис Денисов, напротив, полагает, что строительство жилого дома – достаточно предсказуемый процесс. И в него почти всегда оказываются вовлечены одни и те же структуры: застройщик, инвестор, девелопер (он же обычно является и заказчиком), генпроектировщик и субпроектные организации, генподрядчик и субподрядчики.
Понятно одно: какой бы ни была строительная цепочка, особая роль в ней отводится заказчику, который является распорядителем строительного производства, говорит Наталия Пырьева. Он формирует состав генеральных исполнителей и отвечает за приемку законченных объектов.
Иногда заказчик одновременно является инвестором (когда строительство ведется за счет собственных средств), а иногда – подрядчиком, то есть организатором проекта строительства.
«В любом случае, все участники строительного процесса взаимосвязаны. Можно сказать, что это – «правовые явления», имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности»
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «ФИНАМ»
Что надежнее: нанимать подрядчиков со стороны или строить самому
На этот вопрос нет однозначного ответа, считает Ирина Доброхотова. И большинство экспертов с ней согласны. «Есть множество примеров деятельности компаний, которые сами полностью реализуют весь цикл девелоперского проекта: от создания концепции до строительства и реализации недвижимости. Это, например, ПИК, ФСК, ЛСР».
А есть и откровенно провальные кейсы, та же ГК «СУ-155», напоминает Надежда Коркка.
«Выстроить эффективную систему строительства вполне реально и при привлечении сторонних компаний. Но для этого требуется тщательно подойти к выбору подрядчиков и организации их взаимодействия»
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
А вот Денис Денисов полагает, что надежней все-таки нанимать «своих», проверенных подрядчиков, так как они более «управляемы». Хотя с точки зрения эффективности правильней привлекать профессионалов, которые имеют компетенции и большой опыт работ в каждом конкретном направлении. «Да, «призывать к ответу» проще «своих», но это имеет и обратную сторону – из-за соображений, что они «свои», не всегда возможно в случае возникновения проблем требовать их решения в достаточно жесткой форме», – говорит эксперт.
Уровень грамотности современных покупателей
Основная тенденция последних лет – повышение уровня грамотности покупателей новостроек, отмечает Андрей Колочинский. Если прежде на низкоконкурентном рынке свои правила диктовали застройщики, то сейчас это делают покупатели жилья. В процессе выбора будущей квартиры они очень придирчивы и их интересуют буквально все нюансы строительства, в том числе репутационные.
Как правило, покупатели интересуются застройщиком, поскольку именно с ним они подписывают договор, рассказывает Ирина Доброхотова. Но чаще всего застройщиком выступает юридическое лицо, которое создается под реализацию конкретного объекта. Поэтому в данном случае немаловажна и фигура девелопера – как главного организатора и управляющего процессом. Также достаточно часто покупатели любопытствуют, кто является подрядчиком по строительству объекта, изучают его портфолио. Положительная репутация строительного подрядчика и его успешный опыт в реализации прошлых объектов является несомненным плюсом проекта.
В большинстве случаев покупателю не стоит волноваться, считает Руслан Соловьев. Ведь сегодня выбор исполнителя работ для каждого добросовестного девелопера – важный и ответственный этап. При выборе генподрядчика проводится основательная всесторонняя оценка с самых разных сторон: финансовая устойчивость в текущий период времени, наличие опыта реализации объектов – качество и сложность выполненных работ, уровень организации строительного производства (технологии управления), с точки зрения квалификации инженерного состава и т.д.
Кроме того, практически всю информацию о девелопере, застройщике и исполнителях можно найти в интернете. Застройщик указывает генерального подрядчика в проектной декларации, которую размещает в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в публичном доступе. Каждый покупатель может с ней ознакомиться, комментирует Максим Деев.
«Покупатели могут поинтересоваться, кто является подрядчиком строительства. Обычно после этого они наводят справки в интернете, смотрят портфель реализованных проектов, читают отзывы. Но в целом для них все-таки основная ответственная «единица» – это застройщик».
Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District)
Требования к подрядчику на строительство. Права и обязанности генподрячика. Нужен ли СРО
Понятие «генеральный подряд» прямо не закреплено в гражданском законодательстве, однако из смысла п.1 ст. 706 ГК РФ можно определить, что генеральный подряд — это договор между заказчиком и подрядчиком, в соответствии с которым подрядчик для выполнения комплекса работ привлекает других лиц — субподрядчиков. При этом подрядчик, привлекающий субподрядчиков, называется генподрядчиком, так как он является контролирующим лицом, имеет допуск СРО и отвечает за деятельность привлеченных лиц. По сути, здесь работает схема так называемой «бригады», где есть исполнители и главное лицо, обеспечивающее организацию и контроль действий всей группы. Однако не стоит путать со ст. 707 ГК РФ, где речь идет также о группе лиц, но такой группой никто не руководит, а все исполнители одинаково отвечают перед заказчиком.
Отличительная особенность договора генерального подряда от стандартного договора подряда (образец есть на нашем сайте) лишь в том, что по генподряду привлекаются субподрядчики. Таким образом, в генподряде участвует цепочка: заказчик–генподрядчик–субподрядчик(-и).
Кто такой генеральный подрядчик и его основные обязанности
Генеральный подрядчик – это специализированная организация или предприятие, которое является главным исполнителем соглашения с заказчиком (подрядного договора) о выполнении определенного перечня строительных работ. Генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за их качественное и своевременное исполнение. Принципы взаимодействия между сторонами договора подлежат регулированию Гражданским кодексом РФ.
Чем масштабнее замысел, тем большее количество сторон участвует в его реализации. Схемы управления и координации, а также документация, сложны и запутаны, процессы протекают как параллельно, так и последовательно, сроки ограниченны. В сложившихся условиях, если у инвестора нет высокопрофессиональных управленцев для ведения работ хозяйственным методом, проект может закончиться неудачей и привести к значительным убыткам и потере репутации.
Наиболее оптимальный выход в таком случае – это заключить соглашение с генеральным подрядчиком, который сможет обеспечить своевременную сдачу всего комплекса работ «под ключ» и при этом берет на себя все риски, связанные с этим.
Инвестор избавляется от необходимости тратить время на решение всех многочисленных текущих проблем привлеченных участников, взаимодействует только с одной организацией и, как следствие, имеет возможность экономить средства.
Обязанности генподрядчика заключаются в следующем:
Полный перечень обязанностей генподрядчика зависит от действующей нормативно-правовой базы в государстве, а также от дополнительных условий, прописанных в договоре с заказчиком.
Задачи генерального подрядчика
При сотрудничестве с заказчиком генеральный подрядчик принимает на себя обязательство выполнять следующие поставленные задачи:
При этом основной задачей является проводить расчеты максимально четко и честно.
Функции генерального подрядчика
Помимо рассмотренного выше списка задач, поставленных перед ответственным руководителем проекта, на генерального подрядчика также ложится выполнение ряда функций на каждом этапе работ:
Принимает непосредственно участие в детальной поэтапной разработке плана предстоящих работ.
Обеспечивает исполнение плана в заранее установленном порядке, в оговоренные в договоре сроки.
Прием всей необходимой документации от заказчика, хранение на протяжении необходимого отрезка времени и передача ее субподрядчику для начала проведения работ.
Произведение поиска и определение самых подходящих субподрядчиков, которые могли бы обеспечить качественное и своевременное выполнение всех работ.
Оценка соблюдения всего списка условий во время строительства объекта.
Субподрядчик и генеральный подрядчик
Генеральный подрядчик может к работе привлекать третьих лиц для воплощения проекта клиента. Генподрядчик при этом имеет полную ответственность за качество исполняемых работ и квалификацию специалистов, привлекаемых к работе.
Сотрудничество проходит по такой схеме:
Право привлечения субподрядных организаций способно прописываться в договоре между генподрядчиком и заказчиком. Все условия при этом давальческого договора обязаны согласовываться в положениях главного договора генерального подряда. Главное внимание уделяют таким параметрам, как главные типы работ, сроки исполнения, тариф, содержание различных мероприятий, и так далее.
При оформлении договора с генеральным подрядчиком у заказчика остается право оформления соглашений с прочими исполнителями. Данные договора являются прямыми и не относят к группе субподрядных. Помимо того, в Законе отсутствует ограничения, касающиеся числа договоров генерального подряда. Заказчик имеет право оформить соглашения с генеральными подрядчиками и каждому из них поручить собственную задачу. Субподрядчик в свою очередь имеет полное право нанимать еще одного или нескольких субподрядчиков для исполнения работ.
Типы отношений и варианты сотрудничества
Сотрудничество с генподрядчиком может предполагать различные варианты взаимодействия в зависимости от того, насколько генеральный подрядчик лично вовлечён в проект.
В целом, эффективность работы по схеме «заказчик – генподрядчик – субподрядчик» и сам выбор типа отношений в большей степени зависят не от теоретических преимуществ и недостатков подобных форматов работы, а от фактических возможностей самой компании-генподрядчика: её профессионализма, подтверждённого репутацией, технической базы, развитости организационных факторов. Например, опытный генподрядчик, имеющий развитую проверенную сеть субподрядных связей, с большей вероятностью обеспечит бесперебойный процесс строительных работ и их качественный результат. Но это же преимущество может стать и недостатком, если генподрядчик допускает систематические ошибки в выборе субподрядных компаний.
Место и роль генподрядчика среди других участников проекта
Двумя ведущими инициативными участниками проекта считаются инвестор и заказчик. С учётом распределения ролей они определяют целевые приоритеты и общее видение проекта. Заказчик как центральная фигура и организатор процессов привлекает средства инвесторов, вкладывает собственные, отвечает за согласование предстоящих работ и обеспечивает своевременную оплату. Именно он инициирует сотрудничество с двумя другими участниками проекта – проектировщиком и подрядчиком. Если подрядчик привлекает к работе дополнительных участников – субподрядные организации, – его уже правильнее называть генподрядчиком, поскольку именно он:
В Гражданском кодексе России подряду посвящена вся 37 глава. В статье 706 параграфа 1 разъясняется, что если нанятый подрядчик, согласно условиям договора или требованиям закона, не обязан выполнить работу лично, то он может привлекать к исполнению взятых на себя обязательств третьих лиц – субподрядные организации – и тогда он получает статус генерального подрядчика. В этом случае он станет, по сути, посредником:
На практике данное положение о генеральном подрядчике Гражданского кодекса России означает, что технически простые работы на стройках чаще всего выполняет лично генеральный подрядчик, и подрядчик со стороны привлекается в случае необходимости выполнить сложный высокотехнологичный или многофункциональный комплекс работ. Такое чаще происходит при выборе генподряда на промышленное строительство и вообще на любые масштабные строительные объекты.
Заказчик же со своей стороны осуществляет строительный контроль только генподрядчика, не вмешиваясь с функцией надзора в действия субподрядных компаний.
Градостроительный кодекс России, со своей стороны, тоже косвенно регулирует взаимоотношения между участниками процесса в части контроля со стороны государства и заказчика строительного объекта за качеством работ и материалов без вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность.
Таким образом, генеральным подрядчиком может становиться юридическое лицо, полностью решающее масштабные строительные задачи (например, возведения промышленных объектов) и привлекающее при этом субподрядчиков.
Договорные обязанности генподрядчика
Ответственность, права и обязанности генерального подрядчика нотифицируются в договоре генерального подряда.
Для получения статуса генподрядчика, юридическое лицо обязано иметь следующие качества:
1)иметь лицензию на проведение работ, оговоренных в договоре генподряда;
2)содержать в числе работников определенное количество квалифицированных специалистов, чтобы проводить лицензированные работы без привлечения третьей стороны;
3)обеспечить безопасность персонала и защиту окружающей среды от негативного воздействия производственных процессов;
При наличии вышеназванных качеств строительная компания правомочна выполнять следующие обязательства генподрядчика:
Генподрядчик несет перед заказчиком ответственность не только за произведенные им самим строительные работы, но и за качество и своевременность выполнения работ привлеченных им субподрядчиков.
В договоре генподряда обязанности исполнителя неразрывно связаны с обязанностями заказчика:
Ключевым понятием договорных условий генподряда являются сроки исполнения договора, за просрочку генподрядчик может понести административную ответственность.
В договоре должен быть прописан отдельный параграф, устанавливающий конечный срок, или промежуточные сроки окончания определенных объемов работ. Дата окончания работ ставится по соглашению сторон либо в тексте договора, либо в календарном плане работ, предлагающемся к основному договору.
В рамках информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51, договор подряда без установленных сроков начала и окончания работ считается ничтожным.
Цена договора складывается из следующих компонентов:
Гонорар начисляют, исходя из соглашения сторон, либо по государственным тарифам на аналогичные виды работ, величину гонорара и затрат определяют по смете, прилагаемой к договору.
Методы проведения строительных работ
Практически ни одно строительство, за исключением ведения собственной хозяйственной деятельности, не обходится без привлечения генподрядчика. Для этих целей выбирается компания, имеющая право на осуществление соответствующих функций, и возлагающая на себя ответственность за полный цикл строительно-монтажных работ перед инвестором, согласно подписанного договора генподряда.
Перечень обязанностей у генерального подрядчика немалый, так как от профессионализма и ответственности его команды зависит исход строительства. Поэтому для любого серьезного заказчика выбрать организацию, предоставляющую качественные услуги генподрядчика, очень ответственный шаг, так утверждённая компания будет в буквальном смысле распоряжаться финансовыми потоками, направленными на реализацию проекта.
В свою очередь, генподрядная организация имеет право не выполнять весь комплекс работ на объекте. Чаще всего имеется практика привлечения субподрядных организаций по отдельным договорам, заключённым между ними и генподрядчиком. Таким образом, выбрав надёжную компанию, принимающую на себя всю ответственность, инвестор избавляет себя от необходимости взаимодействия со всеми участниками строительства, оставляя за собой лишь ответственность за непрерывное финансирование, согласно утверждённому графику платежей.
Ответственность за реализацию инвестиционных контрактов
В самом начале реализации инвестиционного контракта, по достижению всех договорённостей с заинтересованными лицами, заказчик, как правило, незамедлительно начинает поиск потенциального генподрядчика, что является верным шагом. Несмотря на то, что от момента принятия решения до разработки котлована могут пройти месяцы, и даже годы, генподрядчик может, пользуясь опытом, начать взаимодействие с проектировщиками на предмет возможности оптимизации проекта и, тем самым, обеспечить экономию значительных средств инвестора.
В практике известны случаи, когда услуги генерального подрядчика оказывает группа компаний, подчиняющаяся головной организации. Такие структуры, чаще всего, имеют в своём составе собственных проектировщиков, службу заказчика, занимающуюся согласованием документации, и даже производственные мощности. В этих случаях, останавливая свой выбор на подобной организации, инвестор, хоть и заключает разные договора на генпроектирование и генподряд, как того требует закон, но, по сути, всю ответственность за объект перекладывает на одно лицо. Такие структуры обычно самостоятельно обеспечивают себя проектной документацией, строительными материалами, средствами механизации, а по завершению строительства сами привлекают государственные органы и передают инвестору готовый объект.
Преимущества генподряда
Генеральный подряд предусматривает разные варианты взаимодействия.
Методы проведения строительных работ
Существует несколько способов проведения монтажно-строительных работ, включая подрядный, который выбирают для строительства или реконструкции крупных и сложных объектов.
Подрядное строительство позволяет обеспечить оптимальные сроки реализации проекта, а также удешевление и высокое качество проведения работ. Во многих случаях при строительстве крупных объектов подрядный вариант является единственным возможным. В его рамках организация, берущая на себя функции генерального подрядчика, передает по договору субподряда часть строительных и монтажных работ специализированным организациям.
В зависимости от последовательности проведения строительных и монтажных работ их производят последовательным, совмещенным, крупноблочным и поточным методами.
Последовательный метод уместен, когда монтажные работы начинаются только после завершения строительных работ. В рамках совмещенного метода строительные и монтажные работы ведутся параллельно.
Обязательства перед инвестором
Ответственность генерального подрядчика прописана в Статье 706 Гражданского Кодекса РФ. Согласно этой статье, генподрядчик несет перед инвестором ответственность за деятельность субподрядчиков, за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств компаний, работающих на субподряде. Более того, генподрядчик несет ответственность и перед субподрядчиками в случае неисполнения своих обязательств заказчиком проекта.
В случае спорных ситуаций субподрядчики и заказчик не имеют права предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, которые были заключены ими с генеральным подрядчиком.
Эти правила работают по умолчанию (так, как прописано в законе) в случаях, когда иного не предусмотрено договорами, заключенными между участниками проекта.
Виды договоров подряда
Договор подряда относится к категории обязательств по выполнению работ и регулируется нормами гл. 37 ГК РФ.
На практике выделяют следующие виды договоров подряда:
Правилами о подряде также частично регулируется выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ и возмездное оказание услуг.
Стороны договора подряда
Сторонами в договоре подряда являются Заказчик, поручающий выполнение определённой работы, и Подрядчик, обязующийся выполнить эту работу.
При этом сторонами, в зависимости от той или иной разновидности подряда, могут выступать физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.
Для отдельных видов договоров подряда к сторонам предъявляются дополнительные требования. Так, в договоре бытового подряда заказчиком может выступать исключительно гражданин, в договоре строительного подряда на стороне подрядчика — лицо, имеющее лицензию на занятие такого рода деятельностью.
Особенности договора строительного подряда
Договор строительного подряда, согласно Гражданскому кодексу, отличается от других соглашений подряда характером работ и областью их применения. Заказанная работа всегда состоит в возведении новых объектов или проведении иных строительных процессов (реконструкция, реновация, ремонт).
Соглашению о строительном подряде свойственны такие характеристики:
Сторонами соглашения в такого вида подряде выступают:
Таким образом, подрядчик в строительстве – это юридическое или физическое лицо, которое обладает необходимыми знаниями, навыками и умениями для качественного выполнения строительных работ.
Если лицо осуществляет предпринимательскую деятельность, то оно должно иметь лицензию на определенные виды деятельности. В соответствии с законодательством, на сегодняшний день лицензируются такие виды СМР, как возведение сооружений и зданий 1 и 2 уровней ответственности по техническим регламентам или государственным стандартам, монтаж и обслуживание систем пожарной безопасности и др.
Подрядчик по договору строительного подряда должен выполнить указанные в контракте задания своими силами из своих материалов, нередко это условие четко оговаривается в документе. Если в соглашении или законодательстве нет ограничений, то подрядчик может привлекать к выполнению ряда (а то и всех) процессов соисполнителей, субподрядные организации. В таком случае его статус изменится, поскольку он приобретет черты генерального подрядчика, следовательно, будет отвечать перед заказчиком не только за свои действия, но и за действия привлеченных третьих организаций. С другой стороны, на него ложится ответственность перед соисполнителями за действия заказчика, например, по оплате оказанных услуг.
Ведение бухгалтерского учета исполнителем строительства
Бухгалтерский учет у подрядчика, представляющего собой специализированную организацию по выполнению строительно-монтажных работ, ведется по таким показателям:
Затраты складываются из всех расходов и обязательств, связанных с выполнением строительных операций по контракту и формируются по учитываемым объектам от начала СМР до оформления акта приемки. Затраты учитываются нарастающим итогом, а промежуточные оплаты – как авансовые платежи. Основные применяемые счета:
Состав этих счетов и методика их ведения утверждается приказом руководителя в каждой организации самостоятельно, как образец берутся рекомендации Министерства финансов.
Передача материалов исполнителю в бухучете ведется в соответствии с таким принципом: стоимость материалов и сырья до времени приема объекта отображается на синтетическом счете по учету материалов. Аналитический же учет осуществляется на отдельно открываемом субсчете 10. Свои нюансы есть по учету оборудования, обнаруженных недоработок, расчетам размера НДС и т.д.
Чтобы избежать ошибок и облегчить работу бухгалтерии, повсеместно применяются специализированные компьютерные программы. Одним из наиболее популярных решений является отраслевая программа «1С. Подрядчик строительства. Управление строительным производством». Рассмотрим его как яркий образец подобных IT-разработок.
Программа «Подрядчик строительства. Управление строительным производством» состоит из нескольких подсистем:
Конфигурация «1С: Подрядчик строительства. Управление строительным производством» платформы «Предприятие 8» имеет еще ряд сервисных преимуществ, таких как разделенное право доступа к информации, резервное копирование данных, доступ к базе через web-страницу и наличие мобильного приложения. На сегодняшний день это самый современный образец разработки для автоматизации управления производственным планированием, строительством, учетом и анализом проводимых СМР практически в режиме реального времени.
Риски заказчика и преимущества
Возведение нового жилого дома или промышленного объекта требует не только выбора необходимых ресурсов, но и контроля за строительным циклом. Можно выполнить работы самостоятельно или привлечь подрядную организацию.
Преимущества работы с подрядчиком по строительному договору:
Оснащение необходимыми инструментами и оборудованием
Высокую эффективность работы можно обеспечить благодаря привлечению качественного оборудования. Большинство современных инструментов обладают высокой надежностью, совмещают несколько функций.
Наличие кадров
Подрядные организации могут предоставить специалистов необходимой квалификации на различные участки работ. Они выполняют нужные операции, включая технически сложные процессы. Так, вместе с экскаватором-погрузчиком предоставляются услуги опытного оператора, имеющего нужную квалификацию и документы.
Ответственность
Именно на подрядную организацию возлагаются обязанности по безопасности и качеству работ. Подряд обеспечивает выполнение всего комплекса мероприятий, в том числе по технике безопасности и обеспечению рабочих средствами индивидуальной защиты.
При работе со строительными подрядчиками имеются и определенные риски, включая финансовые проблемы. Подрядчик может не сообщить об аварийной ситуации, привлечь специалистов с низкой квалификацией или выбрать стройматериалы низкого качества. По этим причинам важно работать с проверенными организациями.
Нужен ли допуск СРО для генерального подрядчика и как его получить
Генеральный подрядчик обязан иметь допуск СРО строителей даже если к абсолютно всем строительным работам он привлек субподрядные организации. Такая необходимость обусловлена тем, что только генеральный подрядчик несет правовую ответственность за качество и результат строительства, а также безопасную эксплуатацию объекта.
Сегодня Федеральный Закон №148-ФЗ «О саморегулируемых организациях» не устанавливает каких-то определенных требований к генеральным подрядчикам для вступления в СРО, за исключением кадрового состава и размера компенсационного взноса. Так, в штате предприятия генподрядчика не должно быть менее 6 квалифицированных сотрудников, прошедших аттестацию.
Что касается размера компенсационного взноса, то он напрямую зависит от стоимости договора на генподрядные работы. Другими словами, чем дороже цена строительства, тем больше сумма компенсационного взноса.
Несмотря на то, что требований всего два, они являются достаточно жесткими, и далеко не каждая генподрядная организация может им соответствовать. Однако их выполнение обеспечивает оказание качественных услуг и заключение договора на законных условиях. СРО оказывает своим участникам всемерную поддержку, но не принимает участия в их непосредственной работе и как сказано выше, это значит, что всю ответственность несет генеральный подрядчик.
Статус участника саморегулируемой организации дает следующие преимущества:
Кроме этого, членство в СРО положительно сказывается на имидже компании и «открывает» дорогу к более дорогим и масштабным заказам.
Какие проблемы могут возникнуть у застройщика
Застройщик же может столкнуться с ограниченной ответственностью технического заказчика, в частности, невозможностью предъявления к нему претензий по качеству, объему и срокам выполнения работ. В таком случае требования должны будут предъявляться исполнителям работ.
Резюмируя изложенное, на практике договор на выполнение функций технического заказчика чаще всего является смешанным договором и содержит элементы различных договоров, в связи с чем, отношения сторон будут регулироваться в соответствующих частях правилами о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Соответственно, в случае неисполнения договорного обязательства к виновной стороне будет применяться вид и размер ответственности того вида договора, элементом которого является нарушенное обязательство.
При заключении такого договора рекомендуем внимательно подходить к описанию прав и обязанностей, чтобы условия договора соответствовали желаниям и волеизъявлению его сторон.