нормальный износ что это
Что такое нормальный износ помещения
Каждому владельцу арендуемой недвижимости приходится сталкиваться с нормальным износом и ущербом имуществу даже от лучших арендаторов. Знание разницы между ними может повлиять на потенциальную прибыль доходной недвижимости и обеспечить бесперебойную аренду.
В этой статье мы обобщили нашу практику при сдаче и возврате недвижимости на основе нескольких сот сделок аренды. Здесь мы расскажем, что такое нормальный износ помещения, как определить разницу между нормальным износом и нанесением ущерба арендатором, и как продлить срок службы предметов в арендуемом имуществе, чтобы снизить операционные расходы и увеличить денежный поток.
Что такое нормальный износ недвижимости?
Фраза “нормальный износ” используется для описания того, как предметы изнашиваются или обесцениваются с течением времени из-за ежедневного использования, а не неправильного использования или пренебрежения.
Хорошим примером нормального износа, не связанного с недвижимостью, может быть ваша любимая пара джинсов. Скорее всего, они выглядят совсем не так, как в тот день, когда вы их купили, но они изнашиваются от обычного использования, а не от злоупотребления.
Предметы в арендуемом имуществе, которые нуждаются в ремонте из-за нормального износа, как правило, являются ответственностью арендодателя, а не арендатора. Например, водонагреватель может со временем испортиться при обычном повседневном использовании, или жалюзи на окнах, возможно, в итоге потребуется заменить.
Нормальный износ и ущерб
Арендодателям важно понимать разницу между нормальным износом и намеренным или ненамеренным ущербом, чтобы помочь сохранить арендуемую недвижимость как можно более прибыльной, как можно дольше.
С одной стороны, ремонт и техническое обслуживание являются частью обычных эксплуатационных расходов. Однако совсем другая ситуация, если арендатор повреждает или уничтожает что-то из-за неправильного использования. Если на двери появится вмятина, потому что арендатор открывал ее ногой, арендодатель может взять деньги из страхового депозита, чтобы оплатить ремонт.
Вот несколько распространенных примеров, с которыми каждый владелец арендуемой недвижимости сталкивается в то или иное время:
Примеры нормального износа:
• Краска выцветает или отслаивается
• Обои порванные или потертые
• Затирка становится обесцвеченной или рыхлой
• Деревянные полы со следами потертостей, нуждающиеся в ремонте
• Выцветание ковра в зонах с интенсивным движением
• Горелки плиты со временем выходят из строя
• Холодильник не охлаждается из-за грязных змеевиков
• Течет сантехника в ванной комнате или на кухне
• Образование плесени из-за плохой вентиляции
• Зеркало в ванной комнате серебрится или изнашивается с возрастом
• Двери и окна прилипают из-за деформированных рам от влажности
• Ослабленные дверные ручки или петли
• Окна трескаются из-за оседания фундамента
• Шторы или жалюзи, выцветающие от воздействия солнечного света
• В воде ржавчина из-за старых водопроводных труб.
Примеры ущерба, выходящего за рамки нормального износа:
• Стены перекрашиваются или оклеиваются обоями без разрешения
• Отверстия в стене или в дверях
• Ожоги от сигарет или несмываемые пятна на ковре
• Сколы плитки на полу из-за падения предметов
• Чрезмерное количество грязи, оставшейся на кухонной плите или в духовке
• Плесень, растущая в холодильнике
• Засоры в канализационных трубах из-за неправильного использования
• Нагревательные элементы духовки сломаны или деформированы
• Сломанная или потрескавшаяся эмаль раковины или ванны
• Двери или шкафы, сорванные с петель
• Царапины на поверхностях мебели
• Отсутствующие оконные экраны или замки
• Треснувшее зеркало в ванной комнате
Как контролировать и минимизировать ущерб недвижимости
Арендодатели и управляющие недвижимостью могут помочь свести к минимуму потенциальный ущерб, причиненный арендатором, и продлить срок службы помещения, внутренней отделки и оборудования.
Акт приема-передачи
Составление акта приема-передачи и проверка помещения вместе с арендатором в день его переезда — это первый шаг к тому, чтобы свести ущерб к минимуму. Заполнив акт вместе с арендатором, у вас есть возможность объяснить, как все работает и что делать, если что-то сломается.
Когда арендатор съезжает, вы можете сравнить, в каком состоянии помещение было при въезде, чтобы определить ущерб, причиненный арендатором, по сравнению с обычным износом.
Плановое и сезонное техническое обслуживание
Арендодатели, которые оперативно реагируют на запросы арендаторов о ремонте, могут помочь предотвратить превращение мелких предметов, таких как потеки под кухонной раковиной, во что-то серьезное, например, проект по устранению плесени. Выполняя регулярное сезонное техническое обслуживание, арендодатели могут продлить срок службы оборудования до того, как оно износятся.
Примеры сезонного технического обслуживания включают обслуживание системы отопления и охлаждения перед летом и зимой, а также поверку счетчиков, электро и противопожарного оборудования.
Периодические проверки
Проведение периодических проверок помогает свести ущерб к минимуму и поддерживает вашу собственность в отличном состоянии до, во время и после сдачи в аренду. Существует пять видов проверок, которые обычно проводят владельцы арендуемой недвижимости:
• Проверка при въезде для документирования текущего состояния имущества и составления списка предметов и оборудования, для предотвращения споров и в качестве доказательства нанесения ущерба собственности арендодателя.
• Ежеквартальные проверки внутреннего и внешнего вида имущества, запланированные с арендатором заранее, чтобы избежать нарушения права арендатора на спокойное пользование.
• Периодический визуальный осмотр внешнего вида объекта, чтобы убедиться, что объект используется.
• Проверка при выезде, когда арендатор освобождает имущество, для сравнения текущего состояния имущества с контрольным списком при въезде, заполненным в день въезда арендатора.
• Проверки при смене собственника в любое время, когда собственность переходит из рук в руки или новый управляющий недвижимостью берет на себя ежедневные заботы недвижимости.
Заметки и фотографии
Картинка стоит тысячи слов, особенно когда арендодателю приходится удерживать часть страхового депозита арендатора, чтобы оплатить необычный ущерб. Фотографии, видео и подробные заметки должны быть сделаны во время проверок при въезде и выезде, а также во время обычных проверок, проводимых, когда арендатор занимает недвижимость.
Обязательно храните фотографии и заметки о проверке и ремонте в порядке и безопасности.
Использование страхового депозита за аренду на случай ущерба
Что произойдет, если во время обычной проверки или когда арендатор съедет, вы обнаружите дверь, свисающую с петель, пробитые стены, демонтированные батареи отопления или разбитое окно? Ни один инвестор не хочет платить из своего кармана за ущерб, подобный тому, который явно был причинен арендатором.
Законодательство и договор аренды определяют, как можно использовать страховой депозит арендатора для оплаты ущерба, причиненного арендатором. Прежде чем возвращать деньги из залога за аренду, проконсультируйтесь с вашим управляющим недвижимостью или юристом по недвижимости, чтобы понять, каковы ваши права как арендодателя.
Если вы решите, что можете использовать страховой депозит арендатора для покрытия ущерба, не забудьте сначала сделать несколько вещей:
1. Детализируйте ущерб, сравнивая контрольные списки въезда и выезда друг с другом и используя фотографии и видео, снятые для документирования и доказательства ущерба.
2. Оцените стоимость ремонта, получив предложения от надежного подрядчика или используя стандартный прайс-лист на ремонт, предоставленный вашей компанией по управлению недвижимостью.
3. Верните страховой депозит арендатору до истечения крайнего срока с удержанием суммы, необходимой для ремонта и добавьте подробный список ремонтных работ.
Заключительные мысли на эту тему
Нормальный износ арендуемого имущества происходит, когда предметы изнашиваются из-за обычного ежедневного использования. Арендодатели несут ответственность за ремонт предметов, которые ломаются из-за нормального износа, но могут использовать часть страхового депозита для оплаты повреждений, выходящих за рамки нормального износа и причиненных арендатором.
Арендодатели должны относиться к своим арендаторам справедливо, понимая разницу между нормальным износом арендуемого имущества и ущербом, причиненным арендатором.
Что считается нормальным износом арендуемого помещения?
Что считается в юридической практике нормальным износом?
Ответы на вопрос:
Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий к статье
1. Возврат арендованного имущества арендодателю, наряду с внесением арендной платы, относится к числу основных обязанностей арендатора. Арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Возврату подлежит та же самая индивидуально-определенная вещь, которая была передана в аренду, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к ней документами. Вещь должна быть возвращена арендатором в том месте, где он ее получил, и в том состоянии, которое определено договором аренды. В частности, в договоре может быть предусмотрена обязанность арендатора возвратить вещь после проведения ее текущего или капитального ремонта или даже реконструкции (реновации). Если же требования к состоянию вещи, в котором она должна быть возвращена, в договоре не предусмотрены, то она должна быть возвращена в том состоянии, в котором она была передана, с учетом нормального износа. Иными словами, назначение возвращаемой вещи должно соответствовать условиям договора аренды или ее обычному назначению.
Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия. При любых обстоятельствах нормальным должен считаться износ, соответствующий нормам амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством (см. ст. 258 НК). Впрочем, нужно учитывать, что эти нормы установлены, главным образом, в фискальных целях. И потому арендатор не лишен права доказывать, что нормальный износ на деле выше.
Естественный износ. Срок службы и техническое состояние объекта
Естественный износ – это вполне нормальный и обычный физический процесс. Каковы его причины? Что можно сказать о методологии измерения? Какое видовое разнообразие данного процесса выделяют? Вот на эти, а также и на другие вопросы и будет дан ответ в рамках данной статьи.
Общая информация
Начать следует с определения. Естественный (физический) износ – это закономерный процесс ухудшения характеристик объекта во время его использования. Происходит он под влиянием целого ряда факторов, как-то: коррозия, вибрация, трение, старение материалов, качество обслуживания, отклонение от рекомендованных значений эксплуатации для влажности и температуры. Рост приводит к увеличению вероятности того, что произойдет аварийный отказ оборудования, понизятся качественные характеристики выпускаемой с его помощью продукции, уменьшится остаточный срок службы некоторых деталей и узлов или даже всего изделия, объект будет признан непригодным к использованию.
Про виды износа
На практике приходится различать:
Отдельно стоит упомянуть про причины износа. В зависимости от них выделяют изменения первого и второго рода. Что это значит на практике? Естественный износ в первом случае представляет собой процесс, потенциал которого накопился в результате нормальной эксплуатации. Второй род используется для характеристики ситуаций, возникших вследствие аварий, стихийных бедствий, нарушения правил использования и так далее.
О временном факторе
Естественный износ может рассматриваться и с позиции своего протекания. В таком случае он может быть непрерывным и аварийным. Давайте рассмотрим их более подробно:
Следует отметить, что аварийный износ практически всегда является всего лишь следствием протекания скрытых процессов. Он может внешне быть связанным с ошибками персонала, несоответствием требуемых и имеющихся расходных материалов, резкими скачками питающего напряжения. Но выделяемый при этом скрытый износ непосредственно на технические параметры не влияет. Он просто увеличивает вероятность наступления аварийной ситуации.
Еще некоторые точки зрения на износ
Иногда на этот процесс следует взглянуть под другим углом. Поэтому, давайте рассмотрим, какие еще виды износа могут быть. По характеру и степени распространения выделяют:
Также по техническим возможностям и экономической целесообразности восстановления потерянных потребительских свойств различают:
И еще о форме проявления:
О проявлениях износа
Обязательная сторона этого процесса – увеличение издержек, которые нужны для изготовления продукции (в плане затрат материалов, энергии и тому подобное), техобслуживания, ремонта. Они значительно превышают средний уровень затрат для аналогичных новых объектов. Иногда, когда увеличивается физический износ, издержки не растут. В таком случае затраты будут ниже среднего уровня. Вполне может быть, что подобная ситуация указывает на увеличение скрытого износа и отложенного ремонта. Точно сказать сложно, поскольку данный момент зависит от целого ряда факторов, среди которых следует упомянуть:
Каждый из этих факторов влияет на срок службы и то, какой будет естественный износ деталей, узлов, оборудования, сооружений.
Последствия
Из-за износа понижается производительность у оборудования и машин. Это связано с простоями, ремонтом, дополнительным обслуживанием. Кроме этого, есть определенное влияние и на технические параметры. Причем только в худшую сторону. Например, у металлорежущего оборудования ухудшается точность обработки. Из-за этого необходимо чаще проверять и налаживать устройства. Да и о просто увеличенном выходе бракованной продукции забывать не нужно. Например, считается, что у машин эффективность может уменьшиться за 10 лет эксплуатации на значение до 25%.
Как повлиять на показатель?
Износ сооружений, оборудования, узлов и деталей – это неизбежное. Но вот растянуть этот процесс вполне возможно. Фактическое значение зависит от ресурса и срока службы. Первый параметр определяется наработкой, тогда как второй календарной продолжительностью эксплуатации. Обычно при создании объекта указывается/просчитывается, сколько он может проработать. Например, на автомобиль дают гарантию в 100 тысяч километров или 5 лет. Но дополнительно влияние оказывает и состояние окружающей среды, и наличие пиковых нагрузок, периодичность и качество технического обслуживания/ремонта, режим и интенсивность эксплуатации. Держа все эти показатели в разумных рамках, можно добиться существенных результатов.
Заключение
Вот и рассмотрено, что собой представляет естественный износ. Конечно, эта тема является весьма обширной, одной статьи явно недостаточно для того, чтобы рассмотреть ее в полном объеме. Но прочитанной информации хватит, чтобы получить хотя бы общее представление. На этом остается только поблагодарить читателя за внимание и распрощаться.
Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?
Вопрос: Как определяется нормальный (естественный) износ имущества в целях применения Гражданского кодекса?
В ГК РФ неоднократно применяется термин «нормальный износ» (к примеру, в ст. ст. 622, 689, 755). При этом гражданское законодательство не содержит четкого определения этого понятия.
В комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (постатейный) (Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Барышев С.А., Вахрушева Ю.Н., Долотина Р.Р., Елизарова Н.В., Закиров Р.Ю., Захарова Н.А., Иванишин П.З., Морозов С.Ю., Михалева Т.Н.) указано, что в отношении имущества допускается нормальный износ, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества.
На практике под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильных (с соблюдением рекомендаций завода-изготовителя) эксплуатации или хранении объекта (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010 по делу N А73-3067/2010).
Например, в Определении Верховного Суда РФ от 11.07.2016 N 301-ЭС16-7745 по делу N А82-6309/2015 суд установил, что повреждения в виде сколов на раковинах, разбитых окон, отсутствия керамической плитки не являются следствием нормального износа помещения.
В Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.05.2017 N Ф02-1984/2017 по делу N А10-2748/2016 сделан вывод о том, что под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия.
Суд признал, что дефекты кровли были обусловлены нормальным износом использованного при строительстве материала, предоставленного истцом, а не качеством выполненных ответчиком работ (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.09.2014 по делу N А33-14831/2013).
Суд не признал нормальным износом повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях; повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до низлежащих слоев, протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2016 N Ф05-10510/2016 по делу N А40-192472/2015)
В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2015 N Ф05-11582/2015 по делу N А40-77482/14 суд пришел к выводу о том, что неисправность колесных пар вагонов («выщербины обода колеса, раковины») не является эксплуатационной, не была вызвана естественным износом деталей и узлов вагона в процессе его эксплуатации и не связана с нормальным износом, а образовалась в результате их неправильной эксплуатации перевозчиком.
В другом деле суд исходил из того, что следствием обычного использования помещений по назначению (под офис) является потертость полов и загрязнение стен; вопрос о том, превышает ли степень загрязнения и потертости полов и стен уровень нормального износа, может быть решен, если достоверно известно состояние полов и стен до начала действия договора аренды (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.05.2015 N Ф08-2739/2015 по делу N А53-23219/2014).
Суды посчитали появление трещин на стенах нормальным износом здания со ссылкой на СП 63.13330.2012 и Пособие по проектированию каменных и армокаменных конструкций (к СНиП 11-22-81) (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2016 N Ф09-8348/16 по делу N А76-13488/2015).
В соответствии с сервисной книжкой (ограничение области действия гарантии) автомобиля гарантия изготовителя ограничена дефектами производственного характера и не распространяется на случаи, вызванные, в частности, нормальным износом любых деталей, естественным старением покрытия деталей ходовой части и элементов системы выпуска отработавших газов и т.д., в сервисной книжке автомобиля приведен закрытый перечень деталей, подверженных износу и (или) разрушению при нормальной эксплуатации, фрикционные диски АКПП к числу таких деталей не отнесены (Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2011 по делу N А09-7945/2010).
Недостатки топливной системы не связаны с нормальным износом агрегатов, соответствующим текущему пробегу/сроку эксплуатации автомобиля, и не являются следствием интенсивной/тяжелой эксплуатации автомобиля (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 19.07.2017 по делу N 33-14934/2017).
Суд отклонил доводы апелляционной жалобы о том, что указанные в заключении эксперта повреждения в виде следов загрязнения, потертостей, порывов являются следствием нормального износа, с учетом нормы амортизации внутренней отделки помещений и срока их эксплуатации отделка помещений была амортизирована на 100%, согласно же заключению эксперта дефекты и повреждения не подпадают под понятие нормального износа имущества (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 N 18АП-15153/2015 по делу N А47-11852/2014; Определением Верховного Суда РФ от 03.08.2016 N 309-ЭС16-8589 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).
Как при аренде жилья определяются нормальный износ и ущерб?
Например, скол на порожке между комнатами образовался в следствие того что на него наступали ногами(без обуви). На мой взгляд это износ. А на взгляд собственника это ущерб, который я должен ему возместить.
Есть ли у кого практика в данном вопросе. Можете ли вы нанять экспертную комиссию и если нужно будет подготовить документы в суд?
Добрый день Александр!
С такой проблемой как у Вас сталкиваются очень многие мои клиенты.
абз.1 ст 622 ГК РФ гласит: «При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.»
Гражданское законодательство может быть использовано по аналогии закона и по аналогии права.
При определении степени ухудшения качеств имущества и корреляции его цены во внимание принимается «нормальный износ». Будучи оценочной категорией, нормальный износ в гражданском законодательстве упоминается неоднократно (например, в ст. 622, 689, п. 2 ст. 755 Гражданского кодекса РФ, в п. 1 ст. 1022 Гражданского кодекса РФ употребляется также понятие «естественный износ») без раскрытия его признаков.
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека (п. 1.1 Правил оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р), утвержденных приказом Госстроя СССР от 24 декабря 1986 г. N 446).
Применительно к нежилым зданиям физический износ понимается как ухудшение технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата их стоимости (п. 2 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 г. N 404).
Соответственно, нормальным износом могут быть признаны естественные при обычном использовании имущества изменения его свойств, приводящие к предвидимому снижению стоимости. Установление степени износа при его оценке предполагает сопоставление с усредненными показателями утраты эксплуатационных характеристик.
Как отмечается в юридической доктрине, износ имущества определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.
Для целей налогообложения в п. 3 ст. 375 Налогового кодекса РФ предусмотрены правила амортизации основных средств. При этом по данным бухгалтерского учета износ определяется нормами амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством для отдельных групп, и может не соответствовать фактическому состоянию имущества.
В любом случае необходимо спор решать в судебном порядке и проводить экспертизу.
С уважением, юрист в сфере недвижимости, земли и строительства